房东忽悠人？澳专家：加息与涨租关系不大，反而会降低租金（组图）

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《悉尼晨锋报》3月10日报道称，利率上升实际上会推动租金下降。这是关于这一主题的最佳研究结果，尽管这似乎违反直觉。

对于收到房租上涨通知的租户来说，这可能会让他们感到惊讶，因为通知中会提到，房东需要支付不断上涨的抵押贷款成本。

独立研究中心首席经济学家Peter Tulip博士说，租金和官方现金利率之间的关系很难确定，但有证据表明，利率对失业率和住房供应有更直接的影响。

他表示：“澳联储目前正试图提高利率，为劳动力市场降温。澳联储认为无法维持的就业率创历史新低。”

Tulip的研究显示，虽然个人房东可能会寻求提高租金来支付增加的抵押贷款还款，但利率上升实际上会给租金带来下行压力。

由于高利率降低了消费者支出和经济中流通的货币数量，因此一些租户不再负担得起租金，更多的人下岗，租金也会下降。Tulip说，这些人将失去他们的房子，留下更多的房产空置，推高出租空置率。

“因此，当你考虑到这种间接影响时，利率将降低就业增长，这将减轻租赁市场的一些压力，并降低租金。”

（图片来源：《悉尼晨锋报》）

租赁空置率是租金的主要驱动因素，因为高空置率意味着，如果租户可以以更便宜的价格轻松搬到其他地方，房东就几乎没有提高租金的杠杆。失业率尚未飙升，但Tulip估计，到2023年底，失业率可能会开始间接影响租金。

Tulip预测，大约4年后，价格开始下跌，但这种下跌将是短暂，将再次上涨。这可能是因为高利率时期减缓了新屋建设的步伐，并严格限制了新屋供应的数量，其早期迹象已在澳洲建筑行业显现。

“住房建设大幅减少，我们目前看到的是批准数量的大幅减少，随着时间的推移，这将流入开工项目，再过一两年就会流入竣工项目，然后很快就会流入租赁项目。”

报道称，可出租新房的缺乏将降低空置率，推高租金。该模型假设现金利率在较长一段时间内保持3个百分点的增长。

租金随时间变化的建模（图片来源：《悉尼晨锋报》）

UNSW城市期货研究中心高级研究员Chris Martin没有参与建模，他说利率和租金之间的关系需要更多的研究。

“另一种解释……我们目前看到的租金上涨，如果不是由利率推动，就是由房东推动的。他们用它作为涨租的幌子。”

Martin表示，如果是这样的话，房东是在把自己当作通胀压力来吸引人们的注意，为加息本应遏制的局面火上浇油。

Everybody’s Home的全国发言人Maiy Azize说，她的住房组织联盟听说过房东以加息为由提高租金，但她怀疑这是否是真正的原因。

她说：“我们肯定看到过房东利用加息，并告诉租户这是租金上涨的原因。这反映了一种长期存在的看法，即人们认为租金是房东成本的反映，但我们知道这不是真的。”

Azize表示，在生活成本危机期间，房租上涨是不合理的。

“在这个时候提高租金是很糟糕的做法。我们知道，除了提高租金，房东还有其他选择。他们可以核销损失，获得租客无法获得的税收优惠。”

澳洲房地产协会会长Hayden Groves表示，房东总是试图积极地调整投资，但他也同意，加息与租金上涨关系不大。

他说：“供应不足绝对是我们面临这种可怕局面的根本原因。房东会寻求公平的市场租金，但他们中的很多人都明白其老房客面临的巨大困难，并会采取相应的行动。”

（Jo）