先搞懂这8条法律，咱才能买到好房子！（组图）

01

Release of deposit究竟能不能接受？

1) 交换合同以后，首付款（通常是10%）一般是保留在中介或卖方律师的信托账户中直到交割。

2) release of deposit是指，卖方要求在房产成交前提前把首付款从中介信托账户中release给出来用于他用。这是在二手房合同里，经常会遇到的特殊条款。

3) 卖方之所以要求将此条款放入合同，很多时候是卖方想新买物业或者支付新买物业印花税时，用买方的首付先支付，资金流上会宽裕一些。

4) 同意该条款有一定风险的，如果出现纠纷，比如房产最后没有交割成功，可能会产生难以追回此款项的问题，所以最好是要求将该条款从合同中删除。

5) 但是碰到卖方一定要使用该首付，如果要删除此条款就不卖的情况下，如果买方非常中意这个房子又不得不同意这样的条款，那么买方可以：

a. 要求将该笔资金转到中介或律师的信托账户中；

b. 同时可以考虑在该物业上注册caveat禁卖令。

02

购买刚建好的House一般需要注意什么？

1） 首先是验房，找专业的人士对下水，防水等进行专业查验，同时建议查看建筑白蚁报告，因为新房也可能会有出现major defects的可能性，同时也可以看到该物业是否有安装防白蚁系统。

2） 其次，查看建筑商的保险及相关资质

3） 查看是否有occupation certificate 入住证

4） 也比较建议加入defect period条款这样即便交割后有小的minor defects建筑商也可以在交割后帮忙维修。

5） 建议购买房屋保险，涵盖足够推倒盖房的整个费用

03

如果房产合同已经交换了，卖家不想交割，会有什么后果？

1） 首先，买方可以根据合同发出必须交割通知，要求卖方在14天内进行交割，同时，查看合同中是否有条款可就卖方的行为要求赔偿或者收取利息。

2） 如果卖方不交割，买方可以考虑要求撤销合同或可以向衡平法庭来申请法庭令specific performace要求卖方履行合同义务。

3） 法庭会对双方所遇情况予以考察，考虑双方所遇困难做出判决。

04

如果交房前验房时，发现和买房时不一致该怎么办？

1) 一般二手房合同条款里都有一条叫做present condition and state of repair意思是所见即所得。就是除了正常损耗，这个物业在交换合同时的状态就应该是交割时的状态。

2) 所以在买房开始看房的时候，就需要非常注意保存好房子的检查情况，验房、拍照、测试各种内部装饰电器等，以便在交房时进行对比。

3) 如果在最后验房时发现和买房时房子的状态发生改变，可以考虑请卖方维修好再交割或者双方同意扣除相应的金额，由买方自行维修。

4) 或者将一部分款项保留在首付持有人的信托账户中，交割后问题修好后再将扣除款项还给卖方。

5) 但是买方需要注意的是，买方需要举证来证明所出现的不一致时在交割期内由卖方造成的。

05

房产合同里有一个叫Caveat（禁卖令），那是个啥？

1) Caveat 是在产权法律里面的一种禁止令，该禁止令起到一个警示作用，防止未来该产权下被注册一些其他交易或第三方利益，从而保护登记人在该产权上的利益。

2) 登记禁卖令的原因有很多种：比如买方的公平权益equitable interest、债权争执、交割纠纷、经济纠纷等。

注册了禁卖令以后，后续的产权变动将无法注册到土地局系统。

3) 在登记禁卖令时，登记人需要保证对土地有相关的利益同时有合理的有理由来注册禁卖令。

在新州屋主可以要求撤销禁卖令，这时候登记人就需要向法庭提出理由反对撤销。

如果法庭认为没有合理理由，并且给屋主造成损失，则可能需要登记人来赔偿屋主的损失。禁卖令比较复杂，需要咨询律师的专业建议。

06

Strata Title 、 Torrens Title、Company Title与Community Title有啥区别？

澳洲的土地注册制度叫做Torrens title System。在此注册系统下包含几种类型：

1) 比如Torrens Title 一般指独立产权如独立屋house, 土地所有人可以在通过相关部门审批的情况下实现对房屋的改造。独立屋相对隐私性较强。

2) Strata Title物业产权，是根据strata plan的注册，每个公寓apartment或者unit在业主委员拥有相应的投票份额，同时共同拥有共享空间的所有权。大楼管理一般需要所有业主支付物业费来实现。

3) Community Title 社区产权，介于上述独立屋和strata title物业中间，土地所有人对土地拥有所有权但是也同时会受到社区管理公司规章制度的限制。可以使用该社区中的一些共享设施，同时也需要支付相关的管理费用。这种产权会出现在breakfast point或西区house land 开发比较集中的地区。

4) Company Title 公司产权这是一种相对比较老的持有方式，是在上个世纪20到30年代慢慢演变出的，很多会出现在东区或chatswood附近的一些较老的物业中，持有人是以作为公司股东的形式来持有，而不是以土地直接持有人。通过持有公司股份方式来占用公司持有物业的某个特定区域。

07

如果house泳池没有合规怎么办？

1) 根据法律规定泳池的合规或者不合规证明需要作为合同的一部分放入售房合同，如果合同中附有不合规的泳池证明，买家需要在交割后90天内对不合规项目进行修缮。

2) 因此合同中如果有不合规的泳池证明，买方可以考虑在成交前要求卖方对不合规项目进行修缮，但是如果卖方不同意修缮要求，买方则需要在交割后自行修缮。

3) 一般不合规的泳池项目包括，fence高度不够，栏杆和栏杆间空隙过大，周边障碍物容易导致小孩借力障碍物跳入泳池，没有符合规定的警示牌，泳池门锁不能自动关闭等等。

08

地下有管道的房子究竟能不能买？

1) 地下有管道的房子需要看管道的位置、大小、类型。如果在土地的角落占地比较小，则对整体影响可能不大。

如果在土地的中间，或者管道比较大，又是主管道，则可能影响房子的改建、扩建等。甚至有时候要求垫高房子基座，从而导致费用的增加。

2) 一般情况下地下的排污管道或雨水管道等是属于悉尼水务局Sydney Water或市政的资产，如果发现房子是建在管道上的，一般情况下需要向卖方，悉尼水务局或市政进行进一步咨询，同时也需要有专业人士对该管道工程进行评估。

3) 那么，根据悉尼水务局资料显示，水务局会考虑同意在网状下水道某些直径为300毫米或者更小的结构的管道上进行建造，但不建议在直径达到750毫米的以上 较大下水道上方或附近建造建筑。

如果您想知道进一步信息需要联系悉尼水务局或市政因为有可能会被施加一些限制。

4) 另外，悉尼水务局一般不会允许在：供水和废水污水的压力管道，下水道链接点和维护结构，直径等于或大于750毫米的非压力下水管道以及一些隧道，卵形管道还有一些列入Heritage的资产上建造物业。

以上信息仅供您参考，不构成法律建议，具体事宜还请您咨询专业律师。