卖地还是转型？住房危机正给开发商们带来艰难的抉择（组图）

持有成本的激增、利润空间的挤压以及期房市场的崩溃正在推动发展用地的出售数量急剧上升，其中许多用地已经获得了现有的许可。

在某些情况下，开发商面临来自贷方的压力，要求他们将自己的用地放到市场上进行销售，而其他开发商则会出售非核心项目，以便将更多精力集中在更具可行性的项目上，以应对当前的困境。

发展用地门户网站DevelopmentReady的分析发现，在过去六个月（9月至3月）列出待售的开发用地中，超过三分之一都已获得了许可（或已批准的开发申请）。而去年前两个季度，只有22%的用地是带许可出售的。

去年公寓销售量跌至全球金融危机以来的最低水平，这也是越来越多开发用地进入市场的原因。这一情况在最新的UDIA土地状况报告中得到了印证。

由此也凸显了开发商及其金融支持者所面临的挑战。非银行贷款机构Salvest去年提供了22个开发项目的土地和建筑融资，但这些项目都没有开工建设。

“项目的可行性不再成立。在某些情况下，利润空间已经降至负4%的水平，而以前则在20%左右，” Salvest的董事总经理Anthony Ferraro告诉《澳大利亚金融评论报》。

Ferraro 表示，Salvest正在尝试通过重新定位其客户的用地，使其用于工业或其他用途，将其从建造-出售转变为建造-出租，或在某些情况下出售资产，以帮助客户。

他补充说，房地产经纪人和出售许可用地的卖方已经让Salvest不知所措。

另外，悉尼开发商Mark Bainey也被提供了“各种各样的机会”。

“我们收到了许多直接来自开发商的询问，而不是通过经纪人，”贝尼先生告诉《澳大利亚金融评论报》。

“他们说：‘这是我的用地价值。你有兴趣吗？’

“自2008年以来，市场还没有像现在这样。有很多开发商拥有已获批准的用地，但无法开始建设。

“这是因为随着建筑成本的上升，加上利率的增加和最小的预售需求，这是完全合理的。”

“这种情况只会继续下去……在某些情况下，开发商在银行代表他们出售之前就已经在出售了。然而，我认为更高级的用地要花时间才会进入市场。最初的一波用地质量较差。”

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估值公司Urban Property Australia在1月份对机构投资者、基金经理、开发商、私人投资者和金融家进行了调查，以确定开发商面临的问题。

只有3%的受访者表示现在是开始开发资产的最佳时机，而54%的人认为最佳的开发时间要到明年甚至更晚。

根据UPA的澳大利亚估值趋势调查，工业被认为是未来12个月最好的投资机会（41%的受访者），而只有18%的人选择住宅开发。

UPA的董事总经理Sam Tamblyn表示，他的估值公司目睹了越来越多的获得许可的开发用地正在进行销售，尽管大多数都是在二级市场上。

“尚未看到A级地块”

Tamblyn先生表示，“相比之下，优质地段、城市区域和市中心地带的价值目前仍然稳定，其中许多地段仍然拥有租金收入流或在最近几年经历了显著的资本增值，从而为这些开发商带来更高水平的资产净值，”

“在过去的六个月中，我们尚未看到A级或A+级开发地块出现在市场上。”

然而，像资金充裕的开发商，比如Tim Gurner，预计这样的机会会出现在市场上，并且价格会更低。

Gurner先生上个月表示，他预计首都城市的土地价格将在未来12个月内下降15%至20%。

“我们将准备好抓住任何机会，并特别关注悉尼。”

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市场上有DA-approved的地块，包括Sun Property Group的豪华Mosman综合用途项目，包括公寓，办公室和零售店。共同销售代理Dominic Ong表示，开发商拥有太多项目并正在测试市场。

“这是一个高端产品（地块价格在高三千万澳元以上），所以我们有信心取得成功。然而，市场上还有其他开发商出售地块却没能成功，因为他们无法得到他们想要的价格。”

在墨尔本，Stonebridge Property Group合伙人Julian White表示，他的团队代表25个开发地块中的7个开发商进行交易，其中许多地块都已经获得规划批准。

“我们看到开发商在测试市场，出售那些与他们典型项目不同的地块，”White先生说道。