众多巨头企业齐聚，Parramatta有希望超越Sydney, 成为最大的商业中心吗？（组图）

近日，全球咨询公司KPMG（毕马威会计师事务所）搬进了新办公室，地点位于Parramatta ，这是一则西悉尼的好消息。

新办公室旨在激发创意、促进协作和学习，容纳约500名员工，比8年前KPMG在Parramatta 开设的第一家办公室员工人数增长了150%以上。

新办公室位于Parramatta 广场，占地3500平方米，该广场是由著名的私人开发商Lang Walker打造的32亿澳元的多塔楼办公和零售区，位于市中心，重塑了中央商务区。

去年宣布租赁时，KPMG新南威尔士地区负责人Pierre Wakim表示，该集团将“成为大西部悉尼就业、基础设施和投资枢纽的核心”。他带有夸张的口吻补充说：“Parramatta 的CBD正在成为一处与悉尼相媲美的办公目的地”。

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当然，Parramatta 有了新的办公楼级别。Walker Corporation的Parramatta 广场单独增加了290,000平方米的空间，这是CBD的三分之一，其中包括澳大利亚最大的办公室，专为现代灵活工作和可持续性需求而建。

同时，快速增长的西悉尼不仅在人口和经济增长方面受益，还得益于对交通、教育和文化基础设施的大量投资，以及Parramatta 本身由于新居民、升级设施和增强零售业而变得更加活跃。

然而，就像全球其它地方的办公室使用者和业主面临的问题一样，Parramatta 也面临着挑战。这些挑战包括传统问题，如建筑过度，以及后疫情时代的新问题，如混合工作需求的强度问题。

在新建筑的大量涌现之后，Parramatta 拥有约960,000平方米的办公空间，略多于悉尼的其他主要办公区，如北悉尼和Macquarie Park，但仅相当于位于东部25公里处的CBD的20%的规模。

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由于新建筑和疫情的影响，根据Property Council的数据，Parramatta 的空置率从2019年7月的极低2.8%急剧上升至今年1月的18.1%，B级房源的空置率更高达22.8%。考虑到所面临的挑战，这种上升并不令人意外。

相比之下，澳大利亚所有城区办公市场的平均空置率在今年1月为15.1%。值得注意的是，与大多数城市的租赁市场相比较疲弱的情况不同，Parramatta 在过去18个月里获得了积极的租赁活动。

事实上，根据Property Council的数据，Parramatta 的空置率在截至今年1月的六个月内实际上有所下降。全球房地产巨头CBRE报告称，Parramatta “在2022年下半年出现了复苏迹象”。

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大部分的租赁活动都集中在高档写字楼上。Walker的Parramatta 广场已经租出超过98%，主要租户包括Westpac（西太平洋银行）、NAB（全国银行）、新南威尔士州政府和联邦政府、Deloitte（德勤）、KPMG、Link Group、GSK（葛兰素史克） 、AON Insurance(安联保险)和ABC(澳大利亚广播公司)。

过去六个月，房地产投资者的另一个鼓舞人心的迹象，也是该城市商业多样性和实力增强的标志，是在过去六个月里有不少租房的大型企业并非传统的政府机构或金融机构的后勤部门。

相比之下，过去六个月的活动包括KPMG扩展到新空间和日立建筑机械从更西边的Permulwuy升级，以吸引和留住员工，提供现代化的办公室和更好的周边设施。

全球房地产集团JLL西悉尼办公租赁高级总监Stephen Panagiotopoulos表示：“Parramatta 正在吸引来自Blacktown、Rydalmere、Rhodes等中心的租户，成为真正的城区CBD。”“雇主正在寻找一种能够吸引员工回到办公室的办法，”他说。

同样，Walker Corporation强调吸引最优秀员工的“连通性”的重要性。“Parramatta 广场的位置是无与伦比的，与火车站相连，毗邻新的轻轨和地铁线路，”Walker的一位发言人说道。

“公共区广场现已完工，西悉尼最新的餐饮区已经成为该地区的游戏规则改变者。”不出所料，根据全球房地产巨头CBRE的数据，Parramatta 的办公室租金在全球金融危机结束至疫情开始之间稳步增长，但现已趋于平稳，而租赁激励措施“房东向新租户提供的租金假期或装修贡献的套餐”则“大幅”上涨。

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Walker表示，Parramatta 广场的占用成本“租金加上日常支出”是悉尼中央商务区的三分之一。

根据CBRE的数据，Parramatta 的高档写字楼净租面积的租金约为每平方米582澳元，相当于悉尼中央商务区等价数字的60%。

（净租面积是指租户除了租金外，还要支付一部分建筑支出的费用。）CBRE的数据显示，在Parramatta ，主要租赁优惠占租期应付租金总额的高达42％，而在悉尼中央商务区则为33％。

“市场竞争激烈，需求存在但选择众多，”GPT集团的办公室主管Martin Richie表示。该集团在Parramatta CBD拥有一座现有高楼、一座新高楼以及两个重要用地。

GPT集团因Parramatta 的地理中心性、州政府支持、大量基础设施投资、允许建造大型建筑的规划制度以及与悉尼中央商务区的租金差异而被吸引。

然而，Richie强调，这些新塔楼是一个长期的十年项目，除非有一个大的租户承诺租用大约一半的面积，否则不会继续进行。这是Parramatta 的另一个优点。CBRE公司驻Parramatta 的商业租赁主管Mark Martin预测，到2023年和2024年，只有少数翻新项目将增加供应量。

但好消息主要适用于一流和A级办公室。就像世界上许多中央商务区一样，二级建筑被落在了后面。“我们面临的是B级建筑危机，”现任西悉尼商业主席的前西悉尼部长David Borger表示，“其中很多已经不适用了。”CBRE的Martin表示，B级建筑的库存将需要重新定位。

另一个挑战来自于后疫情时代的混合办公和家庭办公的趋势。正式的数据尚未被统计，就像对于首府的中央商务区一样，但大多数观察家认为，Parramatta ，其中80％的办公室被政府或后勤财务占据，已经特别受到空置楼层的影响。

房地产集团Khoury & Partners的总经理房地产集团Khoury & Partners的总经理安东尼·库里是在Parramatta 商业房地产领域工作了30年的资深从业人员，同时也是该城市未来的坚定支持者。

他认为，那些为政府部门和大型金融机构工作的人需要回到工作场所。“否则，你可能会把大楼留空，”他说。