这些年贷款中吃过的亏，你中招了没？

这些年贷款中吃过的亏，你中招了没？：

• 银行估价低于合同价

• 每月实际花销高于银行的标准

• 购买的物业在高密度区

• 信用卡额度过高

• 定息到期以后利率变得惊人的高

• 无法在原来的银行把本息同还还款方式改成只还利息或者增贷

• 首付不足，如果想贷到足够的额度得付额外的银行保险费

• 签证类别银行不接受或者贷款比例受限制

很多客户在贷款过程中会遇到各式各样的问题，到底能不能化解？有没有办法提前做好准备，来避免这些问题呢？今天Sally姐作为安信金融的资深贷款经理来为你一一解答，帮你越过这个坎。

银行估价低于合同价

影响银行估价的因素其实有很多，最重要的参考因素就是近3-6个月内大小类似、同一区域或者附近区域、同类型物业的交易记录。当然估价公司还会考虑物业的距离附件设施、学校、商店的距离、市场价格的波动、该区的物业密度、房屋本身的高度及建造质量（诸如，有没有易燃的包层问题）等做一个综合的评定，给出物业的合理估值。

估价公司的选取是随机的，所以不同银行给出的估价可能有所不同。最后的估价与合同价有误差几万甚至于低估10%及以上在过去两年我们也是经常看到的。一般二手房的估价比较符合于合同价。因为之前市场走低，所以楼花的估价依然会受到一定影响。

Tips：所以，如果你的物业在一个银行那里估价不理想，可以找我们多尝试几家银行或者基金，往往结果有惊喜。

每月实际花销高于银行的标准

这个其实没什么特别好讲的。

Tips：既然决定买房，调整一下消费习惯就自然可以做到不入坑啦！因为如果你的实际消费高于银行标准，银行自然是会按照高的数值作为依据来测算你的贷款额度。也就是说很容易贷不到理想的额度。这点完全是可以提前避免的。

购买的物业在高密度区

很多银行对于高密度区的物业是不太友好的。有的是限制贷款比例，比如借贷比例封顶7成或者自住8成投资7成；有的是只能按租金的70-75%来算（一般是80%）租金收入；有的则是要求最后申请人每月的盈余超过一定要超过一定数值。

银行的所有政策都是为了降低自己的风险。当然也不是说高密度区的物业就不好，这个问题我们还是要以一个投资组合的概念去考量。

Tips：总而言之，如果你想要选择高密度区的物业，最简单的方法就是准备更充足的资金。如果你想避开高密度区，可以提前跟Sally姐查询你想申请的银行或基金的具体政策。

信用卡额度过高

很多小伙伴应该也知道信用卡是会影响房贷额度的。

Tips：Sally姐之前写过的文章安信Q&A | 我想买房但是不知道我的收入能贷多少钱？有提到，欢迎大家点击阅读。

定息到期以后利率变得惊人的高

这个大家应该是深有体会的。每当你定期到期，利率会变为浮动，然后一下子跳很高。因为一般银行在定息转浮息的时候只默认标准的折扣（总之就是很少的折扣）。这也就是为什么你的浮息会变得很高。

Tips：这时不妨考虑一下我们优秀的转贷offer（作为新客户往往可以拿到最佳利率折扣、返现等）。如果实在没有转贷的条件，也可以联系我们帮您重新申请利率折扣（不过银行一般都比较欺负老客户，折扣不如新客户多）

无法在原来的银行把本息同还还款方式改成只还利息或者增贷

Tips：Sally姐之前写过的安信Q&A | 为什么我的Banker说我不能把本息同还改成只还利息？已经详细解释过（可以点击链接复习一下）。如果想在原来的银行增贷而不能也是一个道理。

首付不足，如果想贷到足够的额度得付额外的银行保险费(LMI)

这个可以说是个误区。

Tips：

• 依然有个别lender贷款到85%且免保险费的，银行有时也会有相关的促销。

• 如果有额外的抵押物（其他付清的物业或者贷款比例不足80%，依然有剩余equity可以利用的），只要整体借贷比例平均低于80%，完全是可以用来跟新购的物业相互捆绑的。

• 父母如果有付清的房产或者贷款比例很低的房产，是可以来作为的担保人，利用他们物业的equity来帮助你解决首付不足的问题的。这也就是为什么有的小伙伴可以做到100%贷款。

• 首次置业政府首付担保(first home guarantee)。满足条件的首次置业者可以申请这个政策令贷款高达95%而无需支付贷款保险费

  
  

签证类别银行不接受或者贷款比例受限制

Sally姐最近有帮助一个482签证（短期细类）拿下银行的offer（绝对不是基金能做的费用很贵的那种）。大家可能知道482签证就是之前457签证的替代类别，但是分短期细类(short term stream) 和中长期细类（mediumto long term stream）。多数银行只可以接受中长期细类。

然后最常见的短期签证类别如配偶签证309/820，个别银行会限制借贷比例，最高70%。但是也有能接受80%的。如果是配偶的bridgingvisa，只要你的配偶是澳洲公民或者PR与你共同贷款，完全是有解决方案的。

Tips：建议你检查自己的签证有效期、具体的细类，然后跟Sally姐联系讨论。如果可以做，Sally姐肯定能帮你找到成本最低利率最低的offer。

本期文章所述可能未能包罗万象，依然希望对各位小伙伴能有启发和帮助。如果有新的渠道和产品，Sally姐也会第一时间在平台上发布，与大家分享。

欢迎大家收藏、点赞、评论、转发。感谢阅读，下篇再见。

每个客户的情况肯定各有不同，

欢迎致电：安信金融02 8084 4822，

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本文作者

安信金融 Sally Gong

安信金融合伙人，资深贷款经纪人，信贷经验超过十年，拥有10多家银行、基金信贷经理人资质，年成交额过亿，擅长为客户从税务、现金流、未来投资计划以及贷后管理方面提供整体解决方案。

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