悉尼市长Clover Moore规划政策导致住房价格飙升68%，澳大利亚住房危机加剧（组图）

如果澳大利亚人想要更负担得起的住房，他们需要开始向悉尼市长Clover Moore施压。

Tony Richards的4200字关于解决澳大利亚住房危机的文章揭示了一些关于澳大利亚住房变得如此难以负担的不舒服真相。

所有政府都有一定的责任。统一的联邦激励措施统一地提高了新建房价。澳洲储备银行的宽松货币政策使固定资产价值膨胀。

但是，这与澳洲储备银行自己的研究发现规划和分区限制使房价上涨“墨尔本69%，布里斯班42%，珀斯54%”相比简直微不足道。

2002年，经济学家Edward Glaeser和Joseph Gyourko用数学方法证明了美国的规划限制在很大程度上导致了住房变得难以负担。

自从这项研究发表以来，所有预测的事情都已经发生，包括从受管制较严的加利福尼亚州向管制较宽松的德克萨斯州和佛罗里达州的住房市场外流。

在澳大利亚，州政府的限制鼓励双极规划，住房可以是低密度或高密度，但永远不会是中等密度。

（图片来源：网络）

国家住房金融和投资公司估计全国范围内缺少40万套房子。悉尼盆地占据了其中的近一半，而在未来十年里，这一缺口还将恶化106,000套房子。

在地方议会对快速审批的抵制中，规划与价格之间的关联性表现得最为明显。

正如澳大利亚储备银行（RBA）的研究发现的那样，在悉尼，“限制使价格比供应成本高出73%”。

金牌得主是Clover Moore，她在悉尼市的地方政府领域内管理规划法律，使价格上涨了68%。

Grattan研究所的研究表明，在靠近首都城市高薪工作岗位的地区建设高档住房可以增加住房选择。

这在Moore的市政府中最为明显。

Grattan得出的结论是，“在悉尼，中环郊区公寓建设的繁荣受到了很多因素的推动”，包括“悉尼中央商务区与墨尔本相比，对住宅开发的限制”。

增加住房拥有率将降低租房需求和租金成本。这将带来经济和社会红利。

正如让购房变得负担不起使得更多人选择租房一样，拒绝高端开发项目也会限制可负担住房的供应。

毫不奇怪，Cristina Bratu、Oskari Harjunen 和 Tuukka Saarimaa 在2021年进行的一项研究发现，芬兰赫尔辛基市中心的高档公寓开发对其他城市低收入人群的住房负担能力产生了巨大影响。

（图片来源：网络）

澳大利亚有大量土地，应该处于全球房价指数的可负担端，然而，我们却处于另一端。

虽然规划和分区占据了近四分之三的成本，但税收政策仅占4%或更低。

然而，由纳税人资助的公共住房倡导者及其盟友提出的建议几乎100%都是关于税收变化的。

最近，工党后座议员希望向他们的租金密集选区发出信号，表明他们关注他们的住房压力。

他们通过重复所有好的工党议员之前所做的事情，抨击负扣除政策这匹死马。

正如需要暂时忽略现实来争论产业超级基金是否应该能够使用会员的钱购买住房，但却拒绝会员这样做一样，工党议员争论支付更多税收以将住房投放市场会降低租金价格需要一定的认知失调。

同样，他们认为教师和护士应该对投资房产的租金损失纳税，但是建设租赁公司和产业超级基金应该能够将相同的成本作为税收优惠。

与绿党相比，这算不了什么。

六十年前，一些经济学家，最著名的是丹尼尔·帕特里克·莫尼汉，证明了租金管制使住房负担能力变得更糟，美国经济学家保罗·克鲁格曼表示，拒绝这一政策几乎团结了整个行业。

所以，澳大利亚绿党自然而然地提议实行租金管制，以确保未来没有人投资租赁供应，随后澳大利亚首都特区首席部长安德鲁·巴尔和昆士兰州州长阿纳斯塔西亚·帕拉斯丘克跟进，限制租金上涨，维多利亚州州长丹尼尔·安德鲁斯正在考虑效仿。

希望新南威尔士州的领导人克里斯·明斯能够抵制。

绿党住房发言人马克斯·马瑟-钱德勒正在炒作对新泽西州30年租金管制的研究。事实上，这项研究发现，在与没有管制的城市相比时，租金管制对租金负担能力的“预期影响”是“微乎其微的”。因此，作者建议“住房活动家和政策制定者需

要寻找新的方法”。

（图片来源：网络）

尽管澳大利亚研究所的一些不靠谱报告声称通货膨胀与公司利润挂钩，而忽略了货币供应，但研究实际上显示，在实行租金管制的城市，人们支付的租金占其收入中位数的比例要高于没有实行租金管制的城市。同样，实行租金管制的城市建造的新住房也较少。

也许这就是为什么来自进步和杰出的布鲁金斯学会的最新研究得出结论：“尽管租金管制在短期内似乎有助于现有租户，但从长远来看，它降低了可负担性，助长了中产化，并对周边社区产生负面的溢出效应”。

这就是堪培拉在20世纪70年代尝试租金管制的生活经验，最终基于阶级和婚姻状况等因素对住房进行配给。

绿党议员反对增加住房供应，除非是公共住房，但如果是在他们居住的地方附近，他们又会反对。他们的原则是非常易变的。

增加住房拥有率将减少需求和租金成本。这将带来经济和社会红利。

正如《经济学人》报道的，东京通过放松和改革规划法律以促进新住房，十年间将无家可归人数减少了80%。

正如澳大利亚储备银行（RBA）助理总裁Luci Ellis强调的，下一代人购买自己房屋的能力越来越依赖于他们的父母购房，这实际上破坏了社会流动性。同时，Callaghan退休收入审查发现，住房拥有率是退休安全的核心。

同样，法国经济学家托马斯·皮凯蒂（Thomas Piketty）关于财富分配的数据发现，不平等主要可以追溯到住房拥有率，正如格雷泽（Glaeser）和吉奥尔科（Gyourko）发现的那样，房主更有可能参加志愿者活动和参与社会企业。

同时，Clover Moore及其追随者们大谈社会公益，然而他们在住房问题上的行动却浪费了这种社会公益。

Jason Falinski是一位行为经济学讲师；Tim Wilson正在RMIT的区块链创新中心攻读经济学博士学位。两人都曾是澳大利亚联邦自由党议员。