进军90年产权的“预制房屋”市场？澳洲楼市困境促使PEP和Mirvac押注10亿澳元！（组图）

澳大利亚储备银行行长Michele Bullock在解释澳大利亚储备银行（RBA）对房地产市场在利率飙升情况下的韧性的担忧时，Mirvac公司的首席执行官Campbell Hanan也解释了他与私募巨头Pacific Equity Partners公司一起在住宅地产上下注10亿澳元的原因，这绝非巧合。

RBA长期以来对房市的强劲表现有两个担忧，一是移民带动的人口增长导致需求激增，二是新房供应不足，新房开工率处于十年来的低点。

首先是飙升的租金，这加剧了RBA在过去两年大部分时间里一直在对抗的通胀压力。其次是房价上涨可能产生财富效应，通过提高消费来刺激通胀。

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在周三的澳大利亚金融稳定（Australian Financial Stability Authority）峰会上，Bullock承认她对房市的强劲表现感到惊讶；这在周二RBA的10月份董事会会议记录中得到了证实，记录表明，董事会成员们在思考是否复苏的房价“也可能是一个信号，表明当前的政策立场并不像先前假设的那样有限制性”。

RBA有理由担忧这个混乱局面没有快速的解决方案，而这无疑也是Mirvac和PEP收购房地产开发商Serenitas所下的赌注，Serenitas专门从事一种名为土地租赁社区的新型住宅资产类别。

土地租赁基本上是一种负担得起的老年住房模式，55岁以上的居民购买模块化或预制房屋，长期（通常为90年）租赁相关土地，并可使用购物中心和医疗诊所等社区设施。

（模块化或预制房屋：一种在工厂生产的住宅，通常由多个部分组成，然后将这些部分运输到指定的地点进行组装。）

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婴儿潮（Baby Boomer）一代的买家不需要支付印花税，也无需支付出入费，并且在某些情况下可以获得政府的租金补助。在交易的另一方，Mirvac和PEP可以获得三份回报：开发商利润、租金收入和物业转售的费用。

这种模式在美国很流行，但在这里还处于起步阶段。Serenitas目前在西澳大利亚、昆士兰、新南威尔士和维多利亚拥有27个社区，其中4200个房屋已经有人居住并产生收入，另外还有2000个在建。

Mirvac和PEP有效地利用了两个大趋势：老龄化人口，预计到2063年，超过55岁的人口将从750万增加到1400万；住房短缺，Mirvac的Hanan表示，这是人口增长、租赁存量水平低，以及大型基础设施项目对建筑资源造成的压力。

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对RBA来说，不好的消息是，Mirvac的投资论点是这种短缺将持续数十年，而不是几年。Hanan认为，收购Serenitas使Mirvac能够为客户提供另一种进入紧张的住宅市场的方式，同时还能提供房地产和土地、露台、公寓和租赁并购项目。

他说：“我们认为这是一个非常有趣的机会，可以跨越澳大利亚住房类型的大范围，满足供应不足和人口增长的基本需求"。

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从表面上看，交易结构错综复杂：Mirvac和PEP各自拥有47.5%的股份，剩余的股份由当前的业务所有者——私募股权公司Tasman Capital Partners持有。

但Hanan认为这是一个优点。Mirvac从其在打造租赁领域的开创性扩张中认识到，那就是在新的住宅领域扩大规模可能会很慢。

虽然这起初是PEP的独家交易，但Mirvac知道这家私募股权公司最终会退出，从而为自己提供了一条获得完全所有权的道路。