SQM：悉尼房价或在明年下降4%（组图）

根据咨询公司SQM Research最新的《住房繁荣与萧条》(Housing Boom and Bust)报告预测，由于承受能力急剧下降、利率压力迫使一些业主出售房屋以及失业率上升，悉尼房价明年可能下跌4%。

墨尔本、堪培拉、霍巴特和达尔文的房价预计也将下跌，拖累全国房价下跌1%。

报告作者、SQM董事总经理Louis Christopher表示，自去年5月以来，利率上升了4.25个百分点，其影响越来越大，而可能还会有更多的加息，最终会打击房主和有意向的购房者。

“我们现在进入了一个限制性的利率环境。目前4.35%的利率已经高到足以阻止潜在购房者，并给现有房主带来压力，尤其是那些在过去两年购买的房主，他们已经出现了陷入困境的迹象，”Christopher表示。

“我们还认为，就强劲的移民增长而言，我们已经达到了峰值，最近几周，悉尼和墨尔本的拍卖清盘率等领先指标一直在恶化，这给了我们一个迹象，表明我们正在进入一个放缓的市场。”

SQM的数据显示，自去年1月以来，新南威尔士州在压力下上市的房源数量跃升78%，至1293套。

Christopher表示：“自今年9月初以来，我们看到不良资产上市数量激增，自10月初以来，它们的数量一直在周复一周地上升。”

这一预测是SQM报告中可能出现的四种结果之一，也是Christopher所称的基本情况。该预测假设利率将被限制在5%，人口增长将放缓至46万或更少，失业率将达到5.5%。

Christopher表示，预期中的经济放缓对悉尼和墨尔本的打击将比其他州和领地的首府城市更严重，使它们的房地产市场更容易受到更严重衰退的影响，但不太可能引发大幅下跌。

Christopher表示：“我们预计楼市不会出现任何形式的崩盘，因为严重的住房短缺和仍相当强劲的人口增长，将形成一个缓冲，阻止明年房价出现任何形式的两位数调整。”

“然而，由于预计就业增长将放缓，而到明年年底，失业率将相应上升至5%，这种负面影响将远远抵消又一年的强劲移民。”

Judo Bank经济顾问Warren Hogan表示，由于房价估值过高，整体经济放缓可能拖累房价下跌约10%。

Hogan表示：“我认为，当失业等劳动力市场的真正疲软最终引发疲软时，这可能是一场相当严重的衰退。”

根据Hogan的模型，悉尼被高估了27%，墨尔本被高估了22%，全国被高估了22%。

CoreLogic研究总监Tim Lawless也认为，鉴于月度增长率大幅放缓，悉尼各地的房价明显有可能再次开始走低。

自5月份达到峰值以来，悉尼住宅价格的月度涨幅已从2%放缓至10月份的0.8%。

CoreLogic的每日指数显示，过去四周房价进一步放缓，悉尼房价仅上涨0.5%。

Lawless认为：“悉尼房价增长的主要驱动力之一是缺乏房源供应，但由于冬季和春季卖家活动的增加以及同期购买活动的放缓，库存水平已恢复到正常的平均水平。”

“由于住房负担能力已经捉襟见肘，而且情况越来越糟，买家的需求很可能会继续减弱。

“悉尼上周末的初步清盘率为68.7%，是2月中旬以来的最低水平，表明随着库存水平上升，市场正重新向有利于买家的方向倾斜。”

SQM预测，墨尔本和达尔文的房价最多将下跌3%，霍巴特的房价将下跌7%，堪培拉的房价将下跌8%。

不过，珀斯和布里斯班有望逆势而上，分别上涨9%和8%。预计阿德莱德的涨幅将在零至3%之间。

在人口增长50万或更多、利率保持在5%或更低、失业率被限制在5.5%的情况下，全国房价可能上涨1%至5%。

另一方面，如果通胀加速，迫使澳大利亚央行将现金利率上调至5%以上，房价跌幅可能会更大。

在利率升至5%以上、失业率升至6%以上、通胀飙升7%或更高、人口放缓至46万或更少的情况下，除珀斯和布里斯班外，大多数首府城市的房价可能会下跌至多10%。

Christopher表示：“如果我错了，房地产市场又将迎来强劲的一年，那将是因为就业增长继续强劲，或者移民再次以快于预期的速度增长，以及房主再次成功地经受住了贷款利率上升的环境。”