数据 |《年终总结》揭秘2023年澳房市为何屡次逆袭？首府城市中位数冲上$108万！2024将何去何从？（组图）

尽管预期中的利率上升、通货膨胀和悲观的消费者情绪，2023年房地产市场却出人意料地持续上涨 。

今年让我们许多人不解，质疑房价为何如此上涨，也不明白是怎么上涨的。

说2023年房地产市场让全澳感到惊讶，那简直是轻描淡写。我们在年初的时候预测利率将继续上升（果然上升了），房价将继续疲软（但实际上并没有）。

相反的情况发生了。在持续的利率上涨、持续的通货膨胀以及极为消极的消费者情绪的影响下，房屋和公寓价格持续攀升。在一些城市，它们实现了数年来的最大涨幅。

根据Domain的2023年年终总结，所有首府城市的房价中位数已经达到了新的高度，达到1,084,855澳元。

郊区的房价中位数达到了创纪录的591,139澳元。

房价是如何在利率上涨的情况下继续增长的呢？

这本不应该是价格恢复的肥沃土壤。

2021年的一场千载难逢的房地产繁荣在2022年因通货膨胀飙升至20年来最高点以及澳大利亚储备银行开始提高现金利率而终结。

在大多数首府城市出现急剧下滑的情况下，有关即将到来的经济衰退的言论接踵而至。今年本应是买家占上风、抓住“便宜货”的一年（当然，相对而言）。

但这是澳大利亚的房地产市场。它无论如何都充满无尽的惊喜。

在今年上半年，有意出售房屋的卖家理所当然地变得谨慎，推迟了挂牌出售的时间，但新房源的稀缺加剧了买家之间的竞争。

在疫情后出现了前所未有的人口增长，低失业率以及极度紧张的租赁市场意味着市场上的买家多于卖家。因此，房价上涨了。

然后，受到房价恢复和认为利率接近峰值的信念的推动，卖家们重新获得了信心。

冬天成为新的春天，大量房产在传统上安静的时候涌入市场。Domain的报告显示，新房源在8月份激增，特别是在墨尔本和悉尼。

（图片来源：Domain）

尽管房源增加，但自那时以来房价仍在继续上涨，只是上涨的速度不如之前迅猛。但它们仍在上涨。

Domain的报告显示，澳大利亚在2023年结束时房价基本上已经恢复。布里斯班已经完全走出低谷；悉尼房价距离突破新的价格纪录只剩下7000澳元；墨尔本距离顶峰只有4.1％，而在阿德莱德和珀斯，它们实际上从未真正经历过低谷。

对于那些想要踏上房地产市场的人来说，这是一颗难以咽下的苦果。不仅购房（更别提租房）更加昂贵，而且每一次利率上涨都削减了借款能力。

价格需要再涨多少？

（图片来源：Domain）

在过去的18个月里，按揭贷款持有人受到了13次利率上涨的冲击，包括在过去一年内发生的5次，将现金利率从0.1%提高到4.35%。

进入今年时，一个更为突出和持续的头条新闻是“固定利率悬崖”。有人猜测，当数千名按揭贷款持有人退出他们的较低固定利率贷款时，将对澳大利亚的房地产市场造成灾难性影响，引发一轮火卖，房价暴跌。

但同样，情况并非如此。Domain的报告发现，固定利率的滚动到期在很大程度上并没有导致拥有困扰的房源激增，报告的作者尼古拉·鲍威尔博士表示，按揭逾期率处于历史低位。

“对借款能力和按揭可负担性的影响深远[但是]尽管利率上升，绝大多数人都成功地度过了这个过渡期，”她说。

“按揭逾期率上升了，但仍然接近历史低点。”

房价为何如此迅速上涨？

答案在于多种因素的综合作用，但毫无疑问的主导因素是澳大利亚的住房供不应求。

鲍威尔博士表示，我国住房供需不平衡的严重性今年得到了“充分展现”，因为它碰巧与人口的迅速增长相撞。

“我们国家的住房供需缺口远远超出了最初的估计，”鲍威尔说。“这一年揭示了这一点，澳大利亚对住房供给不足的认识得到了真正的唤醒。

“这个国家的住房供需缺口已经被充分置于聚光灯下，并已成为主流国家对话的一部分。这当然已经波及到租赁市场，推动了有史以来租金连续上涨的最长时期。”

住宅建设对比人口增长

（图片来源：Domain）

澳大利亚的住房供需不平衡比任何人，特别是政府，都意识到的更为严重和紧迫，鲍威尔博士表示。

“如果你是那个无法购房，无法租房，无家可归，甚至是住在不适合你需求的房屋的人——我们称之为住房不足——那么情况是非常严峻的，”她说。

“希望仍然被打破。这正创造着一种代际分歧。还有随着婴儿潮一代老去而持续展开的代际财富。他们将传承他们的房产，甚至跳过一代，将其传给他们的孙辈，使情况变得更糟。

“如果你不是那种家庭，他们会为你改变现状，那么为自己改变现状将非常困难。”

澳大利亚房地产市场在2024年的前景如何？

2024年房地产市场的前景是不确定的。人口增长和供需不平衡预计将继续对价格产生上升压力。

为了解决住房供给不足的问题，国家内阁宣布了在五年内建造120万套住房的目标，但鲍威尔表示，这似乎不太可能立即减轻任何压力。

（图片来源：Domain）

2024年可能推动澳大利亚房地产价格上涨的因素：

人口：前所未有的疫情后移民和人口增长将继续在房地产市场产生冲击，随着繁荣的人口寻找住所。它将继续对房地产市场施加非同寻常的上行价格压力，鲍威尔表示。

供给：考虑到澳大利亚在面对庞大的人口增长时住房供应放缓，供给不足的极端将对住房市场施加上行压力。

放宽贷款：鉴于高通货膨胀和利率，有呼吁重新评估抵押贷款偿付能力缓冲（目前为3%）。如果这个缓冲被降低，将通过提高借款能力，增加需求，并导致住房市场价格迅速上涨，为许多人加速进入房地产市场。鲍威尔表示，这，再加上2024年下半年可能的现金利率降低，很可能会标志着房地产价格的进一步变化。

2024年可能推动澳大利亚房地产价格下跌的因素：

支付能力：支付能力的紧张可能削弱价格，鲍威尔表示。工资增长已经滞后于房价一段时间，而较高的利率已经影响了借款能力。这种组合将减缓需求，并对价格产生下行压力，除非收入上升或抵押贷款利率下降。

失业率上升：澳洲联储预计随着通货膨胀放缓，失业率将上升。更高的失业率将意味着更多的不确定性，更少的贷款批准，需求延迟，以及澳大利亚更大的不平等。

通货膨胀：如果通货膨胀持续较长时间，进一步的利率上升，或者长时间维持高利率，可能会使更多的按揭持有人陷入财务困境，并导致更多的房源上市，特别是那些比业主更愿意迅速抛售房产的投资者。鲍威尔表示，不断上升的通货膨胀还将降低支付能力，限制购买力，减少或限制对房地产的需求。

2024年独立屋和公寓预测

（图片来源：Domain）

2024年值得关注的趋势

1. 利率降低或其他刺激措施将激发需求

2. 城市扩张和新市区的兴起，因为更多人追求经济实惠

3. “赞成一切”的人将取代“反对一切”的人，以促使城市加密化

4. 租赁市场将达到一个临界点，租金增长将减缓

（本文内容及信息仅针对澳大利亚）