欠了物业费，半夜停掉我的水！杭州一位业主懵了：还能这样？（组图）

日前，钱塘区杭州东部国际商务中心IBC国际公寓的业主李先生（化名）向潮新闻·钱江晚报记者帮求助：12月5日疑似因物业费纠纷，物业公司晚上十点多把他家的水停了。

“我家房子是租出去的，租户当天澡都洗不了，物业一直没处理，后来我报警了，由社区警务站出面，第二天晚上水才恢复。”

李先生说，虽然现在用水正常了，但物业这种方式自己不是很能接受。

在他看来，物业费和水费是两码事，自己正常缴纳水费，就没理由停水。“如果物业就这样以后说停就停，也很没安全感。”

杭州东部国际商务中心IBC国际公寓。潮新闻记者 滕一韬 摄

“物业有权利这样做吗？”针对李先生这个问题，12月9日和12月11日，潮新闻记者多次前往现场，与物业进行求证核实。

租户很委屈业主很困惑 大半夜水说停就就停了

“那天晚上很晚了，租客打电话和我说停水了，确定水费是按时缴纳以后，一开始我以为是小区出用水故障了，后来我在业主群里问了问，其他业主用水是好的。”李先生告诉记者，自己平时在义乌工作，当晚赶不过来，只能远程电话处理这件事。

由于影响到了租户的日常生活，李先生赶紧打电话给物业热线，电话转接到了晚上值班的保安那里。

“保安一开始说会去看，但一直没有反馈，后来我多次打给他催促解决这个问题，最后保安回复我说他们这里没有权限，可能是物业把我们家的水闸关掉了。”

11月其他业主也曾遭遇停水问题。受访者供图

李先生表示，在业主群里他得知一些业主之前也出现过和他一样的问题。“很巧的是，这些业主都是与物业在物业费上有纠纷的业主。”于是，自己当晚马上打给物业客服经理，但始终无人接通。

无奈之下，李先生当晚报了警。第二天，公寓所在辖区内的杭州市公安局钱塘区分局金沙湖派出所上沙社区警务站出面，在工作人员的调解下，傍晚的时候终于来了水。

“客服经理第二天给我的解释是常规检修，可能水表或者管道有故障在排查。”对于这个说法，李先生觉得很奇怪。“当天时间已经很晚了，物业都说那时候下班了，怎么会有专人去检修我家，而且在我找物业以后当晚一直没有人来管这个事情，这很矛盾。”

李先生表示，还有一点让自己无法接受的是，对方强调因为他没交物业费，工程维修队最近也很忙，所以要先优先服务其他业主。

不过，李先生也承认，自己确实有几年没交物业费了，原因是物业服务不尽人意。

公寓公区墙纸多处破损。受访者供图

“我们小区的物业费很高，加上能耗费要六块多了，但是我感觉服务却跟不上。”李先生告诉记者，楼里的公共区域大面积墙纸脱落还有灯光昏暗等问题物业迟迟没有解决。

张贴的收费标准。受访者供图

“物业推脱说大额维修要动用维修基金，但是业委会一直没有成立，维修基金动不了。几年前业主们想换物业推动业委会成立的时候，投票环节却因为开发商的阻力失败了。”

消防器材检查记录卡显示有问题拖了半年多才解决。受访者供图

“就连消防器材出现问题，都能从今年1月一直拖到9月才解决。”除此之外，李先生透露业主群里还反映，四部电梯里开发商自持部分的酒店占用了一部电梯不给业主用，但是能耗费似乎是业主一起出。

“我们对比下来，感觉物业对酒店的服务做得比对业主好得多。”也因此在种种矛盾下，连同李先生在内有四十多户业主并未按时交物业费。“而且前一次交物业费的时候我也没有收到相关票据，所以这钱我不想不清不楚地交。”李先生说。

物业：按照双方签订的条约 目前暂停物业服务

12月9日，记者来到杭州东部国际商务中心的物业服务中心。

前台工作人员表示对于李先生的这一情况自己听说了，但停水的具体原因并不清楚。“周末只有前台和保安在值班，其他人员不上班。”这位工作人员表示自己会反映给相关领导，等下周一给予答复。

周六潮新闻记者来到物业服务中心。潮新闻记者 滕一韬摄

记者随后前往上沙社区警务站，警务站的工作人员表示在接到李先生报警后专门派人就此事进行了调解，最后物业同意先恢复用水，就物业费问题双方后续再协商沟通。“这应该不是这个小区第一次出现类似的纠纷，之前我们就接到过相关事件的报案，也有业主反映自家停水停电了。”

物业于12月5日向李先生发出的通知。物业方供图

12月11日上午，记者和李先生再次来到了物业服务中心，物业相关负责人余经理表示，基于双方签订的物业管理委托合同，物业在12月5日向李先生发出了“关于该户欠费停止相关服务的通知。”通知显示，在今年7月和11月物业向李先生先后发送了《缴费通知书》和《二次催款函》，但至今未收到缴费款项。根据前期物业管理服务协议约定：业主应于收到账单之日起一周内交全额物业管理费、公共能耗费，逾期十四日或以上的，本资产服务中心有权采取包括但不限于停电、停水等措施，直至业主缴清所欠费用连同滞纳金为止。

“李先生”签署的协议中约定的违约条款。物业方供图

余经理介绍，从2013年交付以来，在业主大会选聘并确定物业管理企业之前，杭州东部国际商务中心的物业一直由开发商委托的物业——北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司杭州分公司负责，并与楼内的300多户业主签订了协议。从2018年10月开始，截至目前，李先生已有五年未交物业费，所以根据通知，物业在12月6日14时起停止了物业服务。

针对李先生提出的物业费高、维修难等其他疑问，余经理表示物业费从交付起一直是这个价格，多年来并未变动。“小区的规模小，分摊到业主个人的物业费就自然就高一些，但是人力成本这几年则一直在增长，收上来的钱入不敷出，导致维修服务确实存在一定滞后。”余经理说，“一定数目以上的维修费用需要动用维修基金，但目前业委会没成立，大规模的维修暂时做不到。”不过，他也表示，自己将积极推动业委会的成立。“只是物业的力量总归有限。”

据了解，李先生所购买的房子位于杭州东部国际商务中心的5号楼IBC国际公寓，3至19层为对外出售的酒店式公寓部分，另几幢写字楼和公寓的1到2层、20到25层均为开发商的自持部分。目前，公寓20到25层的部分有一家莎玛酒店在运营。

公寓内仅供酒店专用的电梯。受访者供图

“业主关心的能耗问题，那部电梯是由莎玛自己来承担费用的。目前业主的能耗费也是按照实际来结算的，多亏少补，预缴一年的能耗费大概能用一年半。”同时，余经理表示，根据前期服务合同，也约定了“该部分物业所附属的专用电梯的使用权归开发商所有。”

李先生与物业签订的杭州东部国际商务中心临时管理规约中对于该部电梯使用权的描述。物业方供图

“物业费缴费票据和物业费使用清单我们全部都有的，最近还开了微信公众号，考虑在上面进行公示，接下来物业会加强和业主间的联系，也希望业主能配合交物业费。”余经理说，目前40多户业主还有10多户未交物业费。

律师：物业无权停水停电 可采取诉讼等合法方式收缴费用

那么，物业公司是否可以根据前期合同约定内容对业主进行停水停电呢？针对此事，潮新闻记者联系了潮新闻普法智囊团专家、上海博和汉商(杭州)律师事务所名誉主任邵斌律师。

邵斌表示，2021年《民法典》正式实施后规范了物业公司的催交行为，其中明确规定：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。虽然李先生的物业公司在服务合同中约定物业公司有权以停水停电等方式催交物业费，但在司法实践中并不支持该类行为，应为无效条款。

“给业主提供水电费服务的是供水公司和电力供应公司，只有作为服务方的供水公司和电力供应公司才有停水停电的权利。”邵律师解释，尽管目前李先生所在小区对应的供水供电公司授权物业公司来代理其向业主收取水电费，但供水供电的服务合同是业主和供水供电公司签订的，当业主未缴纳水电费的情况下，作为合同主体的供水供电公司，是有权利拒绝提供水电费的；而当业主未缴纳物业费的情况下，物业公司只具有拒绝提供物业服务的权利，并不能停水断电。

“如果物业采取停水停电的方式来催缴，那么在法律上作为权益受到侵害的业主，也是有权利向其索取赔偿损失的。”邵律师表示，《民法典》规定，物业公司的停水停电给业主造成损失的，需要承担相应的民事责任，承担方式有停止侵害、赔偿损失、赔礼道歉。“比如因为物业公司停水，业主为了保持生活正常运行，选择在外租住酒店，那么对于这笔租住酒店的费用是合理的，业主有权向法院主张物业公司赔偿住酒店的租赁费用。”

“当然，《民法典》也规定了业主应当按照合同约定向物业服务人员去支付物业费，当物业服务人员已经按照合同内容履行，并提供了相应的服务的，对于这种情况，业主是不得以未接受或者不需要接受相关服务的理由，去拒绝支付物业费。”邵律师表示，业主拖欠物业费显然是不合适的，但物业不能以一种违法行为来维护权益，要在合法合规的范围内实行。物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

“物业服务是整体性和公共性的，涉及到一个公共利益，业主以不满意物业服务而拒交物业费，可能会导致物业服务企业经费不足、运营不畅，从而损害正常交费的多数业主的利益。”邵律师表示，一般情况，局部瑕疵服务不能拒交。但如果物业服务存在安保、卫生等方面重大瑕疵的，法院会支持适当减免部分物业费的主张。“业主可以注意平时注意保留证据，以便在诉讼中提供相关材料，法院将视情况对是否减免物业费作出裁判。”