公寓出问题，该找谁索赔？丨法律（组图）

圣诞假期归来，同事们惊讶地发现，圣诞节前刚刚乔迁新居的小孙和老王竟是满面愁容。在周五的同事聚会上，几杯酒下肚后的小孙和老王吐露了实情。

PART/1

小孙和二手公寓的爱恨情仇

小孙在圣诞节前搬入了刚刚购买的一套二手公寓。公寓虽然已经有些年头，价格着实比周边房价便宜不少。小孙一看有利可图，便毫不犹豫地捡漏上车。

当然，捡漏上车的小孙也没少做功课，光是inspection就去了好几次，就是希望保证自己买的舒心，住的也舒心。

结果人算不如天算，入住了半个月的小孙还是发现了问题：

漏水的墙壁，谁来负责？

入住半个多月之后小孙发现，公寓中竟有两处墙壁漏水。一处是位于公寓内部的厨房和卧室之间的墙壁，而另一处则是自家卧室和邻居家卧室共用的墙壁。

小孙发现问题后，找人打开了墙壁，发现是位于墙壁内的管道因年久失修而产生了漏水。小孙立即联系了业主公司 (owners corporation)，要求维修并进行赔偿。

但业主公司的人却坚称这两处墙壁属于lot property，需要业主自行维护，公司对此概不负责。

好好的一套公寓，就这样变成了水帘洞。看着拿着棍子满屋跑cosplay孙悟空的儿子，小孙气不打一处来，于是在同事的介绍下找到了我们。小孙的问题很简单：

房子维护的这么差，

业主公司难道就没有一点责任吗？

我们听后当即吟诗一首：“小孙小孙你别急，你听我给你做分析。两个概念要分清，方能判断谁赔你。”

PART/2

Lot property (个人物业) 

vs 

common property (共有物业)

讨论公寓的维护责任，一定会涉及到的是两个概念。第一个lot property，也可以叫个人物业，其维护归业主个人负责。

第二种叫common property，也可以叫共有物业，其维护归业主公司负责。

根据Strata Schemes Development Act 2015的定义，lot property指的是楼层设计计划图上显示为lot的一个或多个立方空间，但不包括任何公共基础设施，除非公共基础设施在计划中以法定的方式描述，使其作为lot的一部分。而common property，指的是任何不包含在lot中的部分。

最直接判断什么是lot property的办法就是去看楼层的设计图。

还有一个更简单的办法可以大概判断，那就是以公寓最外层的墙/窗户/门的内表面为界，在这个闭合的立方体之内的所有东西一般来说都是lot property。

当然，如果有什么东西是业主自行安装，并且位于这个立方体之外的，也属于lot property，常见的就是屋顶上业主自行安装的太阳能板。

如上文的定义，lot property之外的部分通常属于common property。

明确了这两个概念，问题就比较简单。小孙的两处墙要分开讨论。

首先是公寓内部的厨房和卧室之间的墙壁。

这堵墙并不是公寓最外层的墙壁，在外层墙壁内表面所形成的大立方体的范围内，因此，不论是墙壁本身还是其中的管道，都属于lot property，需要小孙自行维护。

而另一处自家卧室和邻居家卧室共用的墙壁，则已经是整套公寓最外层的墙壁，墙壁本身和其中的管道位于墙壁内表面之外，因此属于common property，需要由业主公司负责维护。

小孙听完喜出望外，至少有一堵墙可以要求业主公司负责维护保养。但此刻他又想到了一个问题，如果业主公司拒不维修，要如何进行索赔呢？

以小孙所在的新州为例，Strata Schemes Management Act 2015 (NSW) 规定，业主公司必须妥善维护common property。

如果业主公司违反其职责，业主可以在第一次发现损害的两年之内提起诉讼，要求业主公司赔偿直接损失和结果性损失。

考虑到小孙发现墙面漏水时间不久，如果业主公司拒赔，小孙可以以诉讼的方式为自己讨回公道。

PART/3

老王的烦恼

听完了小孙的故事，老王幽幽地开口了：“你这还算是老公寓常见的问题，我可是新公寓出现问题了啊。”

老王在澳洲工作几年，省吃俭用终于上岸了一套价值百万的位于顶层的新公寓。入手之前，也有亲戚朋友提醒过老王顶层公寓的漏水风险。

可彼时的老王琢磨着，这么大的楼盘，开发商总不至于连防水都做不好吧，也就没把这事放在心上。

正当老王沉浸在乔迁新居的喜悦中时，一场深夜大雨打碎了老王的美梦。

话说那天老王一觉醒来，发现客厅中传来淅淅沥沥的水声。老王吓得赶紧冲到客厅一看，竟发现客厅顶棚开始漏水，甚至把自己价值一万多的崭新电视也泡上了水。

老王又心疼又气愤，经过检查之后发现，竟是楼顶的防水层有缺陷，这才导致了老王财产的损失。

PART/4

类似于这样的结构缺陷，

应该由谁来进行赔偿呢？

根据Residential Apartment Building Act 2020 (NSW) 的规定，房屋的建筑商需要为房屋的重大缺陷和其他缺陷负责。

重大缺陷一般是指由于设计、工艺或材料缺陷或不符合国家建筑规范结构性能要求导致的以下缺陷：

(i) 楼层防水问题

(ii) 火灾安全问题

(iii) 结构性问题

(iv) 房屋外层覆盖问题等等

对于重大缺陷而言，从建筑完工之日起算，建筑商需要为建筑提供长达6年的保修。而对于其他缺陷而言，建筑商需要为建筑提供长达2年的保修。

在这段时间之内，业主公司可以要求建筑商对房屋进行维修，对建筑商索赔甚至是对建筑商发起诉讼。

一般而言，发现缺陷之后是由业主公司或其代表与建筑商进行交涉。如果业主公司对业主的要求置之不理，且受影响的主要是业主的lot property，那么业主本人也可以直接对建筑商发起索赔或诉讼。

对于老王这种情况，他可以和业主公司沟通，要求他们代表自己向建筑商提出索赔。

PART/5

如果建筑商不愿意赔偿怎么办？

关于这一问题，业主无需太过担心。法律强制要求建筑商在合同金额超过一定数额时购买建筑保险。

这一保险可以保证业主在获得法院的赔偿令，同时建筑商不愿意掏钱赔偿的情况下，直接从保险处获取赔偿。

听完我们的解释，小孙和老王都松了一口气。

但这里提醒大家，澳洲房产相关的法律极为复杂，在您的财产因房屋自身的问题而出现损失时，及时咨询律师可能是最有效的挽回损失的办法。