租金飙升指南：澳洲房产投资者的简单粗暴涨租秘诀大公开！（组图）

 在当前澳洲的经济环境下，房产投资者面临着多重挑战，其中利率的高企及随之而来的高昂的贷款成本是最为显著的。

尽管市场预期未来可能会有降息，但当前的利息支出依然是投资者最大的财务负担。

此外，即使是无贷款或低贷款比例的投资者，也不得不面对较高的定期存款利率所带来的机会成本。

在管理租赁物业时，不仅要应对利息支出，地税、市政费用及保险等开销也不容小觑。

特别是在商业物业租赁中，虽然租约可能会规定租客承担这些费用，但精明的商业租客在计算自己的“实际租金”时，会将这些成本因素考虑在内。

澳洲各州针对房产投资的政策和税费标准各不相同，近期维多利亚州的新政策对投资者尤其不友好。

地税起征点从30万澳元降至5万澳元，海外空置税从2%增加至4%，提议对Airbnb等短租征收7.5%的税，空置税扩展至全维州，并计划对大墨尔本区未开发土地执行空置税。

此外，市政费的增长速度翻倍，从之前的最高2%调整至3.5%。这些措施增加了持有和投资成本，对投资者构成了重大挑战。

面对日益增加的运营开支，作为房产投资者，尤其是那些依赖房产现金流的投资者，需要采取哪些策略呢？

在过去两年的利率和税费上升周期中，作为澳房俱乐部®的房产投资教练，我一直鼓励会员通过采取各种措施主动提高租金收入，以应对成本的上升。

其中，最简单提升租金收入的方式，就是直接涨租！

诚然，直接涨租听起来是一个很简单粗暴的方法，不用增设家具，不用短租，不用加建等，但具体实施起来还是有很多讲究，例如：

· 涨多少才合适？

· 如何跟现有租客沟通？

· 招新租客如何定价？

大多数普通房产投资人会听信房产租赁中介的租金评估，他们一般的做法是看看周边同类物业过去一段时间的已签订的租约的租金水平。

但无论在集体的课程里，还是一对一辅导过程中，我都强烈反对这种普遍做法，因为它无法适应市场动态变化。

我所主张的是看周边同类物业当下的招租要价，那是直接的竞争对手的要价。

如果当下竞争对手的要价已经超过了过去几个月同类房型的租金水平，潜在租客只能在招租市场上有限的房源内做出选择，那么以往的租金就没有太大的意义。

案例一

战略洞察带来租金的飞跃

在这个引人注目的案例中，一位澳房俱乐部®的高级会员以$212,500购得一栋拥有4卧室和1浴室的独立住宅，占地约601平米。

这不仅是一次投资，更是对市场机会的精准把握。

尽管当前租金仅为每周295澳元，且租约持续至2024年6月，通常情况下，投资者可能就此满足。

然而，我鼓励她不要仅仅依赖于现有数据，而应深入分析市场，探索相似物业的实时租金水平。

结果发现，这栋房产具有显著的租金增长潜力，市场平均租金可达每周370澳元，涨幅至少为25%。

不仅如此，使用我教她的方法，她还成功地在合同价不变的情况下，让卖家甘愿在房产交割过户时送给买家6000澳元，即交割时可以少付这笔金额。

这让这笔购入的真实购入价下降到206,500澳元。

（辅导澳房俱乐部®高级会员签订购房合同后重新议价的对话截图）

随着交割日期的临近，该会员开始与当地租赁中介合作，准备在交割完成后立即执行租金调整计划。与租赁中介的沟通至关重要，尤其是在涨租时。

毕竟，租赁中介虽然是为房东而工作，也能理解房东希望获得更高租金收入的意愿，但他们同时也面临租客抵抗的压力，需要花时间以合适的方式跟租客沟通，希望租客接受涨租的事实，而不采取进一步的行动（例如把房东告到仲裁庭，或者退租）。

租赁中介也许会先抛出一些比较保守的租金金额让房东参考，但只有高级房产投资人才会主动掌控局面，提出自己的要求，并且主动承担因为自己的决策而造成的任何空房风险。

我指导会员采取主动策略，不仅基于市场数据提出合理的租金调整，还准备承担由此可能引发的任何风险，显示出高级投资者的果断与责任。

（辅导高级会员指导租赁中介工作的对话截图）

通过这个案例，我们看到了对市场深入了解和积极策略运用的重要性，以及在租金调整过程中与租赁中介合作的精妙之处。

这不仅是关于如何增加收入的故事，更是关于如何以高效、策略化的方式管理和增值你的房产投资。

案例二

策略性沟通克服涨租阻力

在涨租过程中，遇到租客反对是一大挑战，尤其在维多利亚州这样对租客权益保护格外严格的地区。涨租不仅要基于市场的实际情况，更需要充分的证据支持。

在这个案例中，一位澳房俱乐部®的高级会员遇到了租客的强烈反对，当她试图将周租金从770澳元提高到1000澳元时，租客甚至威胁要将此事上诉到仲裁庭。

（高级会员在涨租过程遇到的挑战）

深知法律争议的复杂性和对双方的影响，我身为房产投资教练，感同身受地理解到这位会员的担忧。

因此，我详细审查了中介所发的涨租通知和租赁市场的最新动态，并仔细研究了租客的反对邮件。

我的建议是，保持原先的涨租决定不变，但额外向租客发送一封详细解释涨租理由和表示对租客经济状况理解与同情的邮件。

（高级会员向不满涨租的租客发送的邮件的租赁市场分析部分）

这封邮件中的租赁市场分析不仅是关键的证据，更是沟通策略的一部分，旨在缓和租客的情绪，减少对抗的可能性，并促使他们接受新的租金设定。

通过提供透明的市场数据和展现出对租客状况的理解，我们旨在建立双方的信任，避免不必要的法律纠纷，同时确保租金调整的合理性和必要性被充分理解。

案例三

策略灵活应对市场反馈

我的角色不仅是澳房俱乐部®的房产投资教练，还作为澳房控股有限公司这家合伙房产投资公司的投资经理，直接参与日常房产投资管理，包括面对挑战性的涨租操作。

最近，我管理的一处物业面临租约到期，原租金为每周300澳元。基于对当前市场状况的分析，我提议将租金调整至每周450澳元，稍高于市场平均水平，以测试租客的反应。

我给租赁中介发了以下邮件：

（我指令租赁中介发出涨租通知的邮件截图）

正如预期，租客对于租金直接涨至450澳元表示不满，通过中介表达了希望能降低涨租幅度的愿望。

这种情况下，租客的市场选择确实有限，但他们的反馈对于我们来说是重要的市场信号。

考虑到这一点，我提出了两个选择：

租客可以选择以400澳元的租金续签为期12个月的固定租约，或是在当前租约结束后，转为无固定期限租约，租金为每周450澳元。

我又给租赁中介写了以下邮件：

（我指令租赁中介向租客提供不同租金的两个选择）

最终，通过沟通和协商，租客选择了以400澳元的价格续签固定租约，从而确保了租金收入的稳定增长，同时也保留了对市场动态灵活响应的能力。

这一案例展示了在租金调整过程中，灵活策略的重要性，以及如何通过有效沟通，在保护投资回报的同时，也顾及租客的承受能力。

结语

逆境中寻求增长的策略

在澳洲房产市场当前面临的高利率与运营成本上升的挑战背景下，房产投资者的适应性和策略灵活性被推到了前所未有的高度。

通过深入分析和实践证明，即便在市场压力之下，通过巧妙且考虑周全的租金调整方法，投资者依然能够实现租金收益的增长，有效缓解成本上涨带来的影响。

关键在于，直接提升租金的决策远非草率行为，而是基于细致的市场研究和有效的沟通策略。

这要求投资者不仅对市场现状有着深刻理解，更需展现出卓越的沟通能力，确保租客能够接受涨租的合理性，从而减少潜在的抵触和争议。

此外，主动的市场分析策略，相较于依赖历史数据，能够更准确地捕捉物业的市场价值，确保投资者在动态变化的市场环境中保持竞争优势，实现收入最大化。

同时，面对租客的可能抵抗和法律挑战，投资者的同情与理解，配合充足的市场数据，能有效化解矛盾，保障双方利益。

综上所述，面对不断上升的运营压力，房产投资者需采取多元化策略，如提升物业管理效率、增加物业附加值，及探索新的投资机会，以此分散风险，增强盈利能力。

市场虽充满挑战，但凭借主动的管理与投资策略、细致的市场分析和良好的租户关系管理，投资者完全有能力在澳洲房产市场中脱颖而出，实现财富的持续增长。