【必看】澳洲房产投资内幕：空房还是带租客出售？高手的绝密策略大公开！丨创富实战（组图）

在澳房俱乐部®的高级会员一对一私教辅导中，我总是强调销售变现在成功经营任何一项生意中的重要性。

低买高卖，以最小的成本获取原材料并加工，再以高价出售以锁定利润空间，并通过资本回流来启动新的投资，构成了我们高级房产投资者的核心逻辑。

带租客出售的独门策略

今天，我想深入探讨销售环节中的一个常见现象——带租客出售。无论是我亲自操盘的项目还是辅导高级会员的投资，当决定在合适的时机出售房产时，我都会权衡是带租客出售还是选择空房出售。

通常，只有在满足以下所有条件的情况下，我才会选择带租客出售：

▪ 目标买家群体定位为投资者

▪ 通过高级策略创造的租金收入高于市场平均水平

▪ 高额租金收入相对稳定

▪ 物业表面整洁

例如，如果我们能够通过策略增加租赁空间、提供家具出租或直接提高租金等方式与住宅租客签订新的租约，或者锁定高质量的商业租客，签订稳定且长期的租约，这些积极因素都能直接提升物业价值，进而推高潜在销售价格。

成功案例分享

让我们来看一个成功案例：一套住宅物业，两户租客，从购买到加建的总成本约为31万澳元（包括贷款部分）。

由于持有期间逐年的正向现金流抵消了成本，实际成本远低于30万澳元。项目租金回报率远超市场平均水平，从2015年的每周270澳元增加到2023年的每周1000澳元。

出售时，我们保留了两户租客，主要推广物业的租金回报率。结果，愿意出高价的买家都是投资者，自住买家则不认可物业的价值。

最终，我们以70万澳元的价格成功出售给一位来自悉尼的投资者，历时8年，成功实现了投资利润的变现。

空房出售的策略

然而，如果前面提到的条件不符合，我们通常倾向于空房出售。特别是在以下任何一种情况出现时：

▪ 目标买家群体定位为自住买家或商业物业自用买家

▪ 现有租客的使用导致物业脏乱差

▪ 租金回报率处于正常市场水平或更低

对于空房出售的策略，让我分享一个典型案例来说明我们如何最大化房产的销售价值。

在辅导澳房俱乐部®一位高级会员出售她的两套墨尔本公寓时，我们设定了那栋楼的一个新销售纪录。

最初，销售中介评估的售价仅为33万澳元至38万澳元之间。

然而，通过一系列精心策划的高级策略指导销售中介的工作，我们最终以38万和40万澳元的价格成功出售这两套公寓，创下了近年来该公寓楼中的最高成交记录。

在正式上市前，我们采取了以下关键步骤以优化物业的吸引力：

• 以出售物业为理由，终止了已过期的租约，让租客搬离。

• 基于租客退租后的清洁工作，我们进一步查漏补缺，彻底清理物业，确保没有明显的污迹，空气清新，无异味。

• 进行了必要的表面修补，比如翻新浴室配件，修复磨损的墙面。

这两次的销售经历告诉我们，针对此特定物业，能出高价的通常是自住买家，而非投资者。

虽然销售过程中可能会有租金损失，但自住买家在购买时非常注重“感觉”。

如果他们看到租客留下的脏乱差场景，或是感受到不愉快的气味，这些都会大大降低物业的吸引力，不利于获得更高的出价。

开发用地的战略考量

在处理开发用地销售时，我们面临着一个独特的决策框架，尤其是当涉及到是否保留上面的租赁状态。

这个决策不仅关系到物业的直接价值，还关系到潜在买家的贷款条件和项目的启动时间。例如，我们已出售的一处开发用地就提供了一个典型案例。

原本，我们计划在带有一份过期租约的情况下保留现有租客，这样做的好处是为未来的业主提供灵活性：

新业主可以决定在建筑项目开始前是否保留租客，以此获取一定的租金收入。

这对于那些没有即刻开发计划的买家尤其有利，因为它能帮助他们在申请贷款时将物业视作投资房，而非仅仅是开发用地。

不过，我们遇到了一个转折点，那就是在物业上市前，现有的租客退租搬走了，留下了一个尴尬的局面。

如果我们与新的租客签订一个新的长期租约，可能会限制那些希望立即开始建设项目的买家的兴趣；但如果选择空房出售，又可能导致我们作为卖家遭受租金收入的损失。

为了解决这个问题，我们采取了一个中间方案：仅与新租客签订短期租约——具体来说是4个月。

这一策略的优势在于，它保持了物业的高度灵活性，允许新业主根据自己的计划灵活决定租客的去留，同时也为我们这边保持了销售过程中的租金收入。

对于那些没有立即开发计划的潜在买家来说，这样的安排既有利于他们的贷款申请，也提供了一定的收入来源。

最终，当我们找到合适的买家时，租约已经到期，租客仍然居住在里面。

然而，我们遇到了新的挑战，新的租客出现了拖欠租金的情况，这使得买家希望我们在交割前解决这个问题，甚至要求租客搬离才交割。

幸好，我们在物业销售合同中添加了一条特殊条款，保护了卖家的权益，即使在交割前遇到了租赁方面的意外，也不会影响到物业的交割过程:

The Purchaser acknowledges that the sale is subject to existing tenancy and that it has relied upon its own enquiries in this regard. The Purchaser agrees that, should the tenant vacate the premises prior to completion or if the tenant is not paying rent or is paying a reduced rent for reasons outside of the Purchaser's control, the Purchaser shall not be entitled to raise any objection, make any claim for compensation, delay completion, rescind, or terminate this Contract.

此条款意味着，买方在购买过程中充分了解并接受了物业的租赁状态。即便在交易完成前发生租户搬离、拖欠租金或因买方无法控制的原因而支付减少的租金的情况，买方也同意不会因此提出异议、索赔、延迟交易完成、撤销或终止合同。

这个特殊条款的加入，不仅保护了卖方免受租赁问题带来的潜在影响，也提醒了房产投资者在签订销售合同时，考虑并预防可能出现的问题。这种前瞻性的策略和细心规划，是房产投资成功的关键因素之一。

通过这个案例，房产投资者可以学习到在处理特定类型物业销售时，如何通过合同特殊条款的巧妙使用来平衡风险，确保交易的顺利进行。

这种策略的应用不仅限于开发用地，对于任何形式的房产销售和投资都有着广泛的适用性和教育意义。

明智的选择，致胜的关键

房产销售并不是一成不变的过程。

作为房产投资者，我们必须敏锐地根据市场的供求状态，选择合适的买家对象，并灵活调整租赁策略。这不仅可以帮助我们争取到更高的销售价格，也能确保我们获得更优惠的交易条款。

成功的房产销售策略需要我们在市场分析、目标买家识别、以及合同谈判等方面都展现出高度的专业性和策略性。

为了在房产投资领域取得成功，不断学习和交流是非常重要的。