房产投资者对近期加息传言深感担忧（组图）

未来几个月进一步加息可能会抑制新房地产投资者的需求，他们或会因资本利得可能放缓而感到震惊。

专家表示，随着租金收入和贷款成本之间的差距扩大，这也可能把一些房东推向崩溃的边缘。

第一季度修正后的平均物价环比上涨1%，高于预期，这促使金融市场押注8月前将加息，并促使一些经济学家，如Judo Bank的Warren Hogan，将他们对明年降息的预测修改为今年可能加息3次。

受今年以来强于预期的房价上涨、租金飙升以及即将降息的预期的吸引，房地产投资者最近成群结队地重返房地产市场。

在截至今年2月的一年里，面向投资者的贷款增长了21.5%，是自住业主贷款增速的两倍多。

投资房贷款目前占所有贷款的36.1%，高于过去10年34%的平均水平。

买家代理机构InvestorKit研究主管Arjun Paliwal表示，尽管利率上升，但过去一年投资者数量一直在增加。

Paliwal表示：“很明显，投资者预计利率将在今年或明年的某个时候下降。”

“他们还认识到，在高利率环境下，房地产市场并没有像他们想象的那样下跌。因此，投资者正在回来，他们不仅要应对更高的贷款成本，而且还在市场中蓬勃发展。”

然而，AMP首席经济学家Shane Oliver表示，对再次加息的担忧可能会让一些希望今年降息的购房者和投资者望而却步。

他指出：“利率上升将对房地产市场产生负面影响，并可能使房地产价格回落。”

“另一件事是，如果你加息一次，人们就会对下一次加息进行推测，下一次又一次，所以对房地产市场的情绪会变得更加负面。

“投资者很可能会失去兴趣。一些人可能会得出结论，现在不急于购买。”

Oliver表示，即使长期推迟降息，也会产生负面影响。

他表示：“我怀疑推迟降息将抑制需求，同时，我们推迟降息的时间越长，我们看到不良资产销售增加的可能性就越大。”

“对投资者来说，最大的问题是利率和收益率对比仍然非常不利，因此，在资本增长前景不像一年前那么强劲的时候，投资者可能会面临更多的现金流问题。”

根据CoreLogic的数据，投资者的平均浮动贷款利率为6.53%，而全国的总租金收益率为3.8%。

CoreLogic研究主管Tim Lawless表示，租金要价的大幅上涨无法弥补贷款成本的上涨。

Lawless表示：“租金收益率现在开始回升，因为租金的上涨速度再次快于房价，但它们仍然相当低，尤其是在悉尼和墨尔本等市场。”

“我认为，对投资者来说，偿还月供并确保他们有足够的现金流来偿还债务，至少在他们得到一些退税之前，这可能是持有资产最困难的部分。”

CoreLogic的数据显示，自2022年4月以来，每月贷款还款额增长了60%，即1612澳元，但租金仅上涨了20%，即469澳元，而在首府城市中，房价仅上涨了2%，即871澳元。

在整个悉尼，自利率开始上升以来，每月贷款还款额增加了2069澳元，即56%。相比之下，租金只上涨了550澳元，涨幅为20%，而房价下跌了0.2%。

在墨尔本，贷款还款增加了50.4%，但租金只增加了20.3%，而房价下降了3.7%。

Lawless表示：“尽管我们看到租金状况如此强劲，但投资者的支出增幅远高于租金收入增幅，除非他们没有贷款或杠杆率不高。”

“我认为，这可能是许多投资者在每月的贷款成本方面面临一些困难的地方。”

相比之下，布里斯班、阿德莱德和珀斯的资本和租金增长强劲，为投资者提供了足够多的现金，以抵消贷款成本的急剧上升。

房地产投资者、房地产投资咨询公司Freedom property Investors的联合创始人Scott Kuru表示，尽管一些投资者可能会陷入困境，但大多数投资者都有足够的缓冲来应对进一步的加息。

他表示：“大多数投资者已经把三到四次加息考虑在内，因此他们完全有能力消化任何加息。”

“利率成本也是免税的，如果租约允许，利率的上涨也可以转嫁给租房者。”

“我认为，经验丰富的投资者并不担心利率上升的前景，但这可能会减少进入市场的新投资者数量。”

墨尔本投资者、投资组合策略师Adrian Lee是那些对再次加息的传言不以为然的人之一。

“我刚刚购买了我的第三套投资房产，位于昆士兰州Townsville，因为我们看到了这个市场的强劲势头，”他说。

“我认为现在是一个很好的投资机会，因为当利率下降时，资本可能会强劲增长，而租金仍在继续上涨。”

“我并不担心利率进一步上升，因为我可以看到，这个国家的住房供应严重不足，这种情况可能会持续多年，在可预见的未来，这将支持价格和租金的增长。”