澳洲高房价下的新式“按揭囚犯”：深度套牢，卖不得也买不得

伴随经济增长进一步放缓，澳洲消费信心正徘徊于20世纪90年代经济衰退时的低位。摩根士丹利对2000多名消费者的年度调查表明，这种消极情绪正在转化为行动。

据AFR澳洲金融评论报道，在这项有7年历史的年度调查中，首次出现大多数受访者（52%）表示经济压力将促使其减少支出的情况；中低收入群体承受的压力最大并不令人意外，但值得注意的是，30至49岁的中坚消费群体也在承受着最大的压力。

各种压力因素中，房价是一个重要原因。

还款能力减弱 按揭拖欠率上升

自2022年5月以来，澳储行已加息13次，在此期间澳洲家庭偿债支出占收入的比例持续上升。摩根士丹利的数据显示，提前支付按揭贷款的家庭比例已从两年前的56.5%降至44.1%，而按揭贷款拖欠率正从较低水平上升，在维州尤其明显。

更为引人注目的是，有迹象表明利率升高正在抑制信贷供给水平。该调查表明，人们越来越倾向于进行贷款再融资或更换贷款人以应对贷款利率上涨，但更换贷款机构或寻求条件更佳的贷款协议绝非易事。

声称难以获得按揭贷款的家庭比例高达惊人的82%，是该调查历史上最高比例（中等收入者中该比例为91%），而遭到一个或多个贷款机构直接拒绝的比例从2019年的11%飙升至2024年的22%。

房价居高不下“换贷”机会渺茫

摩根士丹利股票策略师Chris Read表示，对于那些想再融资或更换贷款机构的人来说，高房价确是压力的一个主要来源。

澳洲房价正处于创纪录的水平，并可能保持在高位：调查显示，75%的受访者预计房价将在未来12个月内上涨（高于两年前的58%），这也是该调查历史上最高比例。房价如此之高，而利率较前些年有所上升，贷款变难，越来越家庭认为自己陷入了困境。

今年可能购房的受访者比例已从2022年的35%降至27%，并较2017年44%的峰值大幅下降。售房意向基本保持不变，为34%，仍保持在历史低点附近。

12个月前澳大利亚国民银行曾透露，约五分之一的客户被“困在”现有贷款产品当中，也就是说，他们无法更换银行，利率升高致使他们无法在新的贷款机构通过偿债能力缓冲（Serviceability Buffer）评估，一时间“澳大利亚成为按揭贷款囚犯的家园”的说法占据了新闻头条。

新式“按揭囚犯”出现：卖不得买不得

随着去年家庭收入水平上升和加息步伐放缓，“按揭囚犯”这个词几乎消失了。然而，摩根士丹利的数据表明，一批新的“准按揭囚犯”已经出现：

这些家庭可能能够获得新的贷款，但面对遥不可及的房价，他们似乎不太想购买或卖出房产。这意味着房产市场的成交量将保持低迷，高房价因而进一步受到稳固支撑。

摩根士丹利的数据表明，有两个要素可能会改变房地产市场的格局：降息，将有助于减轻家庭财务压力；和/或增加住房供应。

不幸的是，供应前景不佳。4月份的澳洲建筑审批数据再次下降，年化后的审批量仅为15.7万套，远低于十年平均水平20.5万套和24万套。

降息方面，摩根士丹利预期澳储行最早将于2025年2月降息，然后年内继续调降两次，使现金利率保持在3.6%的水平。

但在利率决策上澳储行仍将处于十分艰难的境地。

虽然降息可缓解家庭承受的财务压力，但也可能刺激那些被已有贷款“套牢”的家庭再度产生购房需求，进而给创纪录的房价带来更大上涨压力。

正如一位评论者说所，“住房不仅仅是澳大利亚barbecue-stopper（能让烧烤都停下的热门话题），也是我们最大的痛点”。