分析：新加坡如何实现九成住房自有率？（组图）

澳大利亚有一个邻国的住房拥有率高达90%。

该国政府希望普及住房所有权，让公民感到自己与国家休戚相关。

这个国家国土面积狭小，因此主要的住房类型是高密度公寓，其中大部分由国家建屋局（HDB）建造。

该国政府为建屋局的赤字提供资金，并向建屋局提供贷款，使其能够以2.6%的利率向购房者提供按揭贷款。

建屋局约94%的住房以99年租约的形式出售给家庭。

建屋局房产的价格一般是购房者家庭收入的四至五倍，首次购房家庭从建屋局购买新公寓时，平均可享受比市场价格低约合30万澳元的折扣。

自2000年以来，由于政府的刻意努力，组屋转售价格和私人房价的涨幅都没有超过家庭收入中位数的涨幅。

该国还有一个强制储蓄制度，类似于澳大利亚的强制退休公积金制度，但其用途非常不同。

它将某人强制储蓄中的一小部分用于其退休和与健康相关的措施，而更大一部分则用于住房首付和按揭还款。

该强制储蓄不能用于支付租金，因此大多数家庭默认选择拥有住房。

大多数居住在组屋的家庭最终完全用强制储蓄来偿还房贷，没有现金支出。

我们说的是哪个国家？

新加坡。

它是如何在土地极度稀缺的情况下实现这些经济适用房成果的？

若从头开始，你会怎么做？

杰出的新加坡经济学家潘淑莹（Sock-Yong Phang） 是全球知名的住房经济学家，几周前她来到了澳大利亚。

上述事实来自她上个月在墨尔本发表的演讲，她是非营利组织繁荣澳大利亚（Prosper Australia）第133届亨利·乔治（Henry George）纪念晚宴的主讲人。

“我是亨利·乔治的超级粉丝，”她对听众说。

“我演讲的主题将是新加坡经济适用房政策中价值捕捉发挥的作用以及新加坡的土地和住房政策如何与亨利·乔治的思想保持一致。”

不过，在谈这个问题之前，我们先来看看这个。

就在潘教授在墨尔本发表演讲的同一天，《金融时报》（Financial Times）发表了伦敦经济学院名誉教授查尔斯·古德哈特（Charles Goodhart）的一篇文章。

古德哈特教授说，英国新任工党首相基尔·斯塔默和财政大臣雷切尔·里夫斯在最近的大选中获胜后，有一个历史性的机会来重组英国的税收制度，即以不同的方式对待土地：

“想象一下，我们发现自己处于这样一个世界：以前没有税收结构，但政府突然需要筹集220亿英镑来保持预算平衡，”他写道。

“从头开始，我们会选择什么样的结构呢？

“答案显而易见。我们将通过征收土地所有权收益税来筹集大部分——如果不是全部——所需收入。

“为什么？因为土地的数量和质量不会对土地收益税产生负面反应，而工作努力和资本投资却会。

“此外，土地不能像资本和（富人）那样通过转移到国外来避税或逃税。

“土地的价值在很大程度上不是土地所有者自身努力的结果，而是归因于有利的地理位置、邻近的公共服务和附近有吸引力的私人开发。

“换句话说，这是整个社会努力的结果，”他说。

古德哈特教授说，“征收土地税的压倒性理由”早已被熟知了几个世纪，许多最著名的经济学家都提出过这一观点，但事实证明很难推行。

“主要原因是，任何国家的富人和权贵几乎总是主导土地所有权，并反对征收任何土地税，”他说。

“但与劳合·乔治上次于1909年认真提议征收土地税时相比，雷切尔·里夫斯大臣现在的政治立场要强硬得多。”

这句话中的劳合·乔治指的是英国著名的1909年“人民预算案”，在该预算案中，时任财政大臣乔治先生提议通过土地估价和征税来支付一战前英国重要的社会改革。

20世纪初，许多国家的社会运动都受到了美国经济学家亨利·乔治（1839 -1897年）学说的启发，他解释了如果政府收入的主要来源是对土地和其他租金征税，将会给社会带来多大的好处。

劳合·乔治的预算案遭到了上议院土地所有者的激烈抵制，尽管该预算案在议会中获得了通过，但政治和现实（以及战争）阻碍了该项预算案的实施，土地税在那个时代的英国未能成为一项政治计划。

但这是一次英勇的努力。

事实上，乔治先生在推动征收土地税的过程中最亲密的盟友之一就是年轻的温斯顿·丘吉尔，他就这一话题发表了一些最令人难忘的演讲，他在演讲中将土地所有权称为“所有垄断之母”。

在这些演讲中，丘吉尔先生解释了土地所有者如何能够坐视他们的土地因周围所有人的辛勤劳动而增值，自己却什么也不做。

他说，他们甚至将工人们来之不易的收益据为己有，“如果工资上涨，租金就能上涨，因为工人们可以负担得起多付一点。”

但他也强调，他并不是在批评个人土地所有者。他批评的是这项制度。

“我并不认为，靠不劳而获的土地增值赚钱的人，在道德上比那些在这个艰苦的世界上根据法律和习惯积累利润的人更坏，”丘吉尔先生说。

“我攻击的不是个人，而是制度。不是人不好，而是法律不好。法律允许做什么，其他人就做什么，这个人就做什么，这不是个人应该受到指责的，如果政府不努力改革这一法律并纠正这种做法，政府才是应该受到指责的。

“我们不想惩罚土地所有者。我们要修改法律，”他说。

但让我们跳到现在。

征收适当的土地税能取得什么效果？

古德哈特教授在上周的文章中说，如今在英国开征土地税的主要问题是“从现状的初始过渡”，因为各种计划、合同和融资都是建立在没有土地税的基础上的。

因此，现在成功引入土地税的关键在于解决过渡问题；找出在一段时间内引入土地税的最佳时间表，以控制影响。

但他也想知道，有了适当的雄心，会取得怎样的成果。

他说，用土地税来增加政府全部220亿英镑财政赤字所需的收入是一回事。

但如果你更有野心呢？你可以利用这个机会完全取消所得税。

“如果我们假定，到2045年，我们不仅要平衡预算，还要完全取代所得税，那么我们的最佳估计是，土地税必须上升到土地价值的20%左右。

“这将大大降低平均地价，同时也将极大地刺激经济，提高投资利润和工作积极性。国内生产总值将增长50%，住宅物业价值将增长30%，这都归功于对建筑施工和现代化改造的更好激励。

“现在有机会开始征收土地税。我希望财政大臣能抓住这个机会，”他说。

请注意，他区分开了土地本身价值和土地上的房产价值。

这又回到了潘教授的话题。

新加坡模式以不同方式对待土地

潘教授在上个月的演讲中说，每个国家都不尽相同，新加坡有自己的历史和国情，其住房政策必须放到其非常狭小的土地面积的背景之下来理解。

新加坡既是一座城市，也是一个拥有600万人口的独立共和国，国土面积只有700平方公里（墨尔本的面积大约是新加坡的14倍，悉尼的面积是新加坡的17倍）。

除了住房，新加坡还必须为一个正常运转的国家所需的各种设施（如商业区、工业区、港口、机场、军事设施、公园等）寻找空间。

潘教授说：“新加坡的土地稀缺性解释了这些在其他国家看来是非常极端的土地和住房解决方案。”

她说，新加坡于1819年作为英国的一个贸易站建立，1959年获得了内部自治。

由李光耀先生领导的人民行动党（PAP）赢得了压倒性的胜利，其竞选宣言提出要改善住房、教育和就业状况（人民行动党从那时起就历经多次选举但一直执政）。

1960年，新政府成立了建屋局，负责清理贫民窟并建造住房。在最初五年里，建屋局建造了50,000多套单元式住宅。

政府从一开始就明白，鉴于新加坡土地稀缺，经济的快速转型将伴随着土地价格的快速上涨。

因此，政府一直在使用一系列政策，包括早期开发费（一种改善税）、广泛的土地征用权、广泛的土地使用规划和众多反投机政策，以保持绝大多数人能够负担得起住房，并为国家确保社区发展带来的土地增值。

新加坡建屋局的建设计划使住房拥有率在20世纪70年代和80年代迅速提高，从30%提高到90%，并一直保持至今。

澳大利亚最高的住房拥有率刚刚超过70%。

潘教授说，尽管新加坡面积不大，但经济却十分繁荣。

新加坡的货币比澳大利亚的货币更值钱（1新元可兑换1.15澳元）。

国际管理发展学院（IMD）世界竞争力中心将新加坡列为世界上最具竞争力的经济体，美国传统基金会（备受争议的《2025项目》的来源）将新加坡列为世界上“最自由”的经济体：它没有贸易关税，资本市场开放。

“然而，这种描述并不能完全反映新加坡土地和住房行业的实际情况，因为这些行业受到政府的广泛干预和监管，”潘教授说。

“正是这些政策使90%的居民家庭拥有了负担得起的住房。”

这是一场引人入胜的演讲，提醒人们各国可以通过不同的方法取得截然不同的结果。

“土地和住房政策及其市场价格在决定一个国家的财富和收入分配方面发挥着重要作用，”她说。

“新加坡的经验表明，战略性地捕捉土地价值、政府提供住房、将住房与退休储蓄结合起来以及对房地产市场进行谨慎监管，可以建立一个提供经济适用房的体系，从而实现公平增长。

“鉴于其严重的土地限制，这是一项重大成就。”