经济学家警告：澳房产市场或迎40年来最大调整，高端市场或遭重创

MacroBusiness经济学家Leith van Onselen认为，艾博年（Anthony Albanese）政府收紧房产投资政策，可能把澳洲推向40年来规模最大的房价调整。

他指出，政策在房市已经承压之际落地，时机“糟糕透顶”。

这名经济学家说，负扣税和资本利得税（CGT）优惠改革，可能令本已展开的市场下行加速。高利率、消费者信心疲弱及失业率攀升，正共同压低市场表现。

“我认为，这次调整会成为40年来最大的一次。”他在Follio Property Podcast上说。

他援引Cotality数据表示，全国过去40年来最大的房价跌幅只有8.2%，看起来并不算大，但这一次可能会超过这个水平。

他判断，市场底部40%的房产可能仍能保持相当稳定，真正可能“遭重创”的是高端部分。

这套方案由艾博年政府作为住房可负担性议程的一部分公布，目标是压低投资者需求，并为首次置业者改善购房机会。

改革将于2027年7月1日起生效。届时，投资者不能再用房产亏损抵扣工资收入的应缴税款；资本利得税折扣也已缩减，使投资房对部分买家不再那么有吸引力。

van Onselen认为，若改革在市场上升期推出，本来会更有效。如今房产价值已承受下行压力，25年的“超级周期”也走到尾声，政策因此落在了不利时点。

MacroBusiness经济学家Leith van Onselen在Follio Property Podcast受访时预测，澳洲房价将经历数十年来最大调整（图）

住房经济学家警告，艾博年（图）政府收紧投资者政策，可能触发澳洲40年来最大房价调整

他随后直指，房产资本利得税和负扣税改革，时机“非常糟糕”。

他说，房市正处周期峰值，澳洲联邦储备银行（RBA）刚刚三次加息，现金利率已是15年来最高；金融市场又预计利率会进一步上调，所以还会再加一次息。

他还说，市场已经开始下行，市场情绪糟糕透顶；中东战事持续，失业率如今也在上升。

他估计，全国房价可能已经在经历一轮规模不小的修正，而政府的最新改变等于再添下行动能。

van Onselen也不认同“移民是房价上涨首要动力”的普遍说法。在他看来，容易获得的信贷发挥了大得多的作用。

他的忧虑也延伸到澳洲以外。他以新西兰为例指出，收紧房产投资者限制后，当地住房市场曾急剧下滑；之后，新一届政府又大幅撤销了此前许多规定。

“他们经历过房价崩跌。现在新政府上台，已经把那些规则全部推翻。”他说。

他还说：“如果澳洲某个时候走上新西兰的路，我不会意外。这个过程可能要几年；但一旦出现规模可观的调整，民众会对此感到不满。”

长期住房短缺正在限制澳洲住房市场下行的幅度

AMP首席经济学家Shane Oliver同样预计房价仍有下行空间，但他给出的预测温和得多。

全国住宅价值在过去三年上涨26%后，目前已从峰值回落约1%。

Oliver预计，今年房价将下跌2%，未来12个月将下跌6%。他说，如果失业率大幅上升，跌幅可能更深。

不过，他表示，持续的住房短缺会限制市场下行幅度。

房屋建设审批量仍未达到《住房协议》（Housing Accord）每年24万套的目标。与此同时，房贷利率上升可能进一步拖慢新建房屋，加剧澳洲住房供应短缺。

尽管看跌房价，van Onselen认为，房价下降最终会让希望首次入市的年轻澳洲人更容易负担。

这名经济学家自己的住房已经还清贷款，但他说，比起守住账面财富，他更担心下一代能否买得起房。

经济学家Leith van Onselen表示，比起守住账面财富，他更关心下一代买房的能力

“我当然希望孩子们有机会买房，不必背负高到极限的按揭债务。”他说。

“从自私的角度说，我知道自己得帮他们进入房市。”

他举例说，在墨尔本一个不错的地区，150万澳元可以买到一套不错的独立屋和地块，而不是要花300万澳元。“这对我不是更好吗？我需要帮他们的地方也少了。”

对于未来，van Onselen的判断也与经济学界主流不同。他预计，失业率升幅会超过澳洲联邦储备银行的预期，因此进一步加息可能已不在考虑范围内。

“今年不再加息，我也不会意外。”他说。