【税务】澳洲税改后的最新住房买卖数据，看似年轻人更难买房！

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2026年5月，财政部长吉姆·查尔默斯走上讲台，宣布将对负扣税和资本利得税（CGT）进行全面改革。

通过取消2026年5月12日之后购入的现房所享有的负扣税优惠，并从2027年7月起将50%的资本利得税减免额度替换为与通胀挂钩的计算方法及30%的最低税率下限，阿尔巴内塞领导的工党政府声称正致力于实现一项渐进式的“圣杯”。暂且不论这不过是又一场为填补因挥霍无度、财政浪费和管理不善而产生的预算缺口所进行的征税行动，他们声称此举旨在调整竞争环境，将优势从富裕的房产囤积者转向有志购置首套房的年轻群体。

两个月后，初步数据出炉。虽然这项改革成功地在房地产市场活动下埋下了一枚“炸弹”，但其后果却完全背离了初衷。工党的住房政策非但没有帮助澳大利亚年轻人实现拥有梦想家园的愿望，反而比以往任何时候都更快地将他们拒之门外。

该政策正在伤害它本应帮助的群体。

No.1 贷款需求已荡然无存?

据全球征信机构益博睿（Equifax）称，澳大利亚抵押贷款市场正经历着加速下滑。6月份整体住房贷款需求同比暴跌14%，跌幅较5月份的10.9%进一步扩大。

但关键数据在于退出市场的群体构成。税收改革旨在遏制投资者，而这一目标确实实现了：5月份投资者抵押贷款需求下降了9.8%，6月份进一步恶化至下降12.7%。

然而，首次购房者的需求降幅更为显著——6月下降17%，而5月降幅为13%。这是近四年来首次购房者贷款月度降幅最大的一次。

年轻购房者退出市场的速度，远快于他们本应取代的投资者。

No.2 拍卖成交率

在全国各地的拍卖会上，开发商和购房者心理的突然转变表现得最为明显。Cotality 针对截至 2026 年 6 月 28 日当周的数据显示，全国加权成交率已暴跌至 45%——这是连续第五周低于 50%，这意味着流拍的房产数量已超过成交数量。

布里斯班的成交率仅为36.8%，堪培拉为41.3%，悉尼为43.1%，墨尔本为46.6%，阿德莱德为53.4%。全国平均水平目前仅为45.0%。拍卖形势如此严峻，以至于卖家几乎完全放弃了这种销售方式。通过拍卖挂牌的房产占比曾在去年11月达到45%的峰值，但截至2026年6月已回落至略高于30%。与此同时，全国房产在市场上停留的中位天数已激增至32天

No.3 为何该政策对年轻人失效

数据证明市场正在走弱，但同时也证明工党的政策设计和初衷均已失败。

为何首次购房者的市场表现比投资者更糟糕？

首先，政策失配。通过为预算案公布前购入的所有现有房产设定“既得权益”，工党制造了一个强大的“锁定”机制。现有投资者没有动力出售房产，因为这样做意味着放弃其永久受保护的负扣税福利。

其次，工党的政策调整是在澳大利亚审慎监管局（APRA）对银行贷款实施更严格的贷款收入比上限之后才出台的。虽然悉尼房价下跌3.2%听起来对25岁的年轻人来说似乎是个好消息，但他们的实际借款能力却受到了更大的侵蚀。

第三，投资者是在调整策略，而非退出市场。工党的预算案特意保留了新建住宅的负扣税和50%的资本利得税减免政策，以保障供应。因此，虽然投资者数量确实减少了，但留下的投资者正将关注点从现房转向新开发项目、分区地块和独栋住宅。

结果，首次购房者陷入了最糟糕的境地：借款能力受到严重限制，现有的入门级住房供应被“既得利益”投资者挤占，他们只能与投资者争夺相对稀缺的新建房源。

除此之外，消费者信心已大幅下滑，房价下跌带来的“财富效应”正威胁着更广泛的零售消费和经济增长，使得就业保障成为年轻潜在首次购房者需要担忧的又一问题。

No.4 反驳观点：这只是一个过渡期吗

支持工党政府政策的人士会辩称，仅凭八周的冬季数据来评判一项持续数十年之久的结构性税制改革为时尚早。他们通常会提出两点论据：

第一点是，市场只是正经历一段暂时的调整期。澳大利亚金融集团（AFG）首席执行官大卫·贝利（David Bailey）等企业分析师也持这一观点，他认为当前的下滑只是过渡性的，而非基本需求的结构性转变。他的理论是：一旦购房者适应了新的税收规则，且澳大利亚储备银行（RBA）最终开始降息，首次购房者将进入一个长期降温、投机成分减少的市场。

第二点是，房价下跌恰恰体现了住房可负担性。如果不让房价下跌，就无法实现住房可负担性。悉尼房价下跌3.2%是该政策的设计初衷，而非缺陷。

虽然这些观点看似极具道理，但它们忽略了银行业生态系统的现实。穆迪最近发出严厉警告称，这些税收改革将直接“给澳大利亚银行的盈利带来压力”，并随着高利润率的投资者贷款枯竭而压缩净息差。问题在于，当银行盈利受挤压、坏账上升时，银行不会变得更宽容，反而会收紧贷款标准。

如果银行现在要求更高的信用评分、更严格的收入核查，以及更高的风险溢价或还款能力缓冲，那么首次购房者就无法从房价中位数下降30,000澳元中获益。

No.5 核心结论

阿尔巴内塞政府原本旨在废除他们所称的“偏袒财富而非劳动”的税收体系。但通过在高利率环境下突然实施税收紧缩，他们引发了一场信心危机。

过去两个月的数据表明，这非但没有为澳大利亚年轻人打开大门，反而导致房地产市场陷入僵局：投资者死守着他们既有的避税天堂，银行收紧了贷款，而首次购房者要么按兵不动，要么不得不与投资者争夺新建房源。归根结底，正是那项号称要解放他们的政策，反而将他们拒之门外。工党的初衷或许是高尚的，但正如他们试图集中控制的许多事情一样，数据告诉我们，又一个体系已经崩溃，而年轻人仍在为此付出代价。