中国境外投资政策收紧 澳洲地产遭逢“紧箍咒”？

2015-16财年，中国对澳大利亚有超过300亿的房地产投资，其中大部分是住宅地产开发。过去一年，中国资本限流政策是澳洲房地产市场绕不开的话题，从买房者及卖房中介的调查来看，最糟糕的时刻似乎已经过去。相比之下，对企业层面住宅地产投资及开发的冲击波才刚刚开始。

ACB News《澳华财经在线》8月22日讯 中国深入打击非理性海外投资行为，新定制的投资导则明确限制境外房地产与酒店、赌场等娱乐资产投资，这将影响对澳洲资产的投资需求。地产业界担忧，中国限制海外地产开发活动将不可避免地伤及澳大利亚的地块销售与住宅开发活动。

澳外资委（FIRB）今年早些时候公开的数据显示，截至到去年六月的2015-16财年，中国对澳投资额473亿澳元，房地产占到319亿，其中大部分是住宅地产开发。（详见《FIRB上年批准3万起中国投资 房地产突破300亿》）。有大量资金以个人购房及地产项目开发的形式流入到了澳洲市场，如今扭紧“水龙头”，会带来怎样的效应？

地产界谈论中国资本限流潜在影响 新选手VS守成派

中国资本限流带来的影响首先体现在买方需求上。根据最新出炉的两份回顾性调查，过去一年中国人海外置业受到了短暂抑制，但是并不十分明显，甚至受投资多元化需求驱动又再度回升。相比之下，对企业层面住宅地产投资及开发的冲击波才刚刚开始。

8月22日，万达酒店发展（00169.HK）港交所股价开盘跳水。稍早时候彭博社报道称，万达集团放弃收购伦敦九榆树广场一10英亩地块收计划，万达酒店发展方面截至目前并无公告回应。本月早些时候，万达澳洲的两个地产项目权属变动计划亦曾吸引大量关注（详见《万达内部资产大挪移 澳洲地产项目拟归王健林私企》）。

一时间，用“风声鹤唳”形容当下业内心情，并不为过。

私人投资集团上海联合（Shanghai United）据称是由10家中国私营开发商组成的财团，活跃于澳洲本地市场。集团总裁 Yangdong Xu表示，新政带来的影响将是巨大的，“澳大利亚应该对此感到担忧”，据澳金融评论报（AFR）援引其的话称。

Xu认为，那些已经完结的交易及动工的项目不会受到影响，不会出现地块或楼宇弃置或交易被迫搁浅的情况，况且这也并非中国政策调控的目的所在。但是，可能会有些企业顶不住压力，他们原本已经受公寓预售疲软拖累，面临银行融资条件收紧，无法获取资本的困境。

目前上海联合正在悉尼CBD打造价值1.2亿澳元的五星级索菲特酒店及公寓项目，近期还以1.4亿澳元收购了双湾的洲际酒店。由于使用股权而非债务融资，其本身预计不会受到中国投资监管政策过多影响，但Xu告诫称，上海联合将会谨慎对待下桩并购。

TWT是早期入驻澳洲的中资背景开发商之一，其认为监管新政将主要影响新到来的大陆开发商。“像我们这样到澳洲较久的企业不会受到影响，压力主要集中在刚刚入澳，尤其是规模大且比较知名的企业身上。情况十分严重”。

正值春季火热行情即将来临之际，周末，悉尼诸多开发商推出新公寓展开销售，据称TWT位于悉尼东部郊区的NewLife项目一举售出7成。

莱坊国际亚洲市场部主管Dominic Ong则更为乐观。他认为新导则针对的是非核心的投资行为，真正做地产的企业不会受影响，基于其与本地房企的交流，感到中国政府主要是在打击和控制随机、非理性的投资。

澳本土地产集团Mirvac长期以来密切留意市场变化，其认为中国这波资本外流调控反而带来了机遇，比如从“落难者”手中抄底。

总裁Susan Lloyd-Hurwitz上周发布年报时说，“从去年开始我们已经调整杠杆水平，准备迎接未来机遇，当时有人问可能是哪些机遇……（比如），有些开发商难以从中国获得资本进行开发，而我们自身资本充足，资产负债状况稳健，可以把握这些机遇”。

2017财年，Mirvac的住宅地产业务盈利水平突出，息税前利润1.06亿澳元。全年共结算3311住宅地块（lot）较上年增长17%，违约率保持在2%以下，开发毛利率25%，高于先前18-22%的预期值。

最近一波管控明确针对企业的海外投资行为，对于相关影响的猜测才刚刚开始，而中国资本限流对买家需求的影响则已到了回顾期。从买房者及卖房中介的调查来看，最糟糕的时刻似乎已经过去。不过，大风大浪之后，中国大陆买家的置业偏好有了较大变化，澳洲仍是许多人心头所爱，但其它热门市场也“风头”渐起。

中国人海外置业调查买家视角：动力不竭 VS 短期因素

ACB News《澳华财经在线》报道，中国人海外置业热情保持高涨，投行瑞银UBS最新发布半年一度的中国房产调查报告，基于今年三四月间对3300位中国大陆买家的调查发现，关于资本限流政策对海外购房的影响上，超过三分之二（67%）的人回应称不受影响，11%想要加速购买，10%推迟，只约12%的人会取消购房计划，。

近七成的中国人海外购房目的是用于投资，其需求受到房价与汇率因素影响较大。譬如调查的近半年内，大陆人对于香港房产需求强劲，主要由于挂钩美元的香港元贬值，及当地许多开发商愿意向买家返还印花税成本，由于英磅大幅贬值，英国房产需求亦增强。这多少解释了近期澳洲房产需求的回落。

政策面因素，如澳大利亚新州、维州以及联邦层面加征的土地税、印花税乃至新增的空屋税，也被视为利空因素，这些政策对海外买家影响到底有多大？

UBS全球房地产部主管Kim Wright认为，高税费的效果如何取决于买房动机。如果用于永久自住或临时自住，印花税就是额外成本，但如果是其它原因，比如有孩子上大学或在海外有生意运作，这类需求坚挺，印花税带来的影响就不大。

澳洲市场非常担忧外国买家相关的交割风险，银行已然收紧向亚洲买家的贷款，但Wright女士指出，在大部分海外市场中，亚洲的房产买家都不使用本地银行融资。UBS调查发现，56%的大陆买家使用现金购房，源自个人存款或向亲友借款。

近期由Investorist发布的调查亦指出，澳大利亚仍是中国地产投资者的首选地，实现投资组合多元化是一大驱动力。其研究基于对中国大陆中介机构的调查，结论却与瑞银有诸多吻合之处。

中国人海外置业中介观点：需求回升 & 市场风云变幻

Investorist的“2017国际地产展望报告”于7月中旬发布，是基于对120家中国大陆中介机构的调查。大部分受访者（88%）预测今年海外房产销量会增长或保持不变，并且反馈，2016全年及今年一季度投资者兴趣没有减退。

Investorist创始人兼CEO Jon Ellis 将中国人海外置业势头形容为“不可阻挡的巨无霸”。国内资本限流、国际市场冲击波——从英国退欧到特朗普政府高举民族主义旗帜，再到澳大利亚在税收与银行贷款条例上的限制性举措，都没有阻止这股热情。

据其调查70%的中介预测需求会增长，18%预计需求保持不变，仅12%称会下跌。该比例与瑞银针对买家的调查结果相似。

调查对于澳洲市场的发现包括：

对中国投资者而言，在澳洲市场最受青睐的房价区间是40-80万澳币，公寓是首选（64%）、其次是独栋房/宅地组合（55%）、排屋（38%）及地皮（33%）。

墨尔本、悉尼与布里斯班三地占到所有楼花需求的90%,黄金海岸、阿德莱德与珀斯次之。

投资收益率方面，半数受访者称5-7%（含资本增值部分）最具吸引力。买房时，中国投资者的三个选择标准是预算（64%）、位置（63%）、投资回报率（58%）。

动机方面，一些人是要买学区或高校附近的房子，一些是移民，再者是买二套房或投资房用以对冲汇率风险。子女教育是海外投资的首要动机（76%），其次是移民（69%），再者是资产安全与资本收益（68%）。

值得注意的，尽管监管政策紧缩，82%的中国投资者有足够资金进行结算，并且可能不需要贷款，亦与瑞银报告中关于中国买家多用现金购房的发现形成佐证。

在澳大利亚，一系列的增税增费举措及银行打压投资性房贷，抑制了购房需求，2016下半年到2017年初缩减近三成，然而现在，需求又重新开始上升。

调查总结称，中国地产中介的整体情绪十分积极，认为未来12个月中国人的海外投资需求还将继续。

不过，过去12个月中国主要的购买市场发生重要变化，尽管澳洲仍是中国投资者首选目的地（69%受访者如此认为），美国（59%）在迎头赶上，预计2017年会超过澳洲。

美国、英国与香港市场吸引力增强，分割了澳洲房产需求。

在美国，去年11月总统大选前关于国内房价及海外投资的各种猜测涌起。中国市场形成的一种普遍观点是，特朗普是非常成功的地产商和生意人，他将确保美国继续成为绝佳的地产投资与开发地。

英国2016年6月形成的退欧决议引致英磅大跌到31年低点，贬值幅度约13%，让中国投资者看到机遇，伦敦1区和2区的曾经极昂贵的A级地产收益率提升，再次吸引买家目光。

尽管雷声轰鸣，各种“内忧外患”，从上财年房地产企业的表现来判断，澳洲房产市场仍保持强大活力。

目前正当澳股财报季，上市房地产公司普遍上报巨额利润，对诸多房企而言，中国买家已然是业绩支柱。Mirvac上个财年的房产预售额达到27亿澳元，国内的自住买家占到42%，投资者为34%，中国大陆买家是19%，其余海外买家占5%。

澳洲最大地产集团开发商Stockland的住宅业务取得17.4%的利润增长，完成6604套住宅地块结算，创下新纪录。

澳新地区最大的地产集团、最大的房产拍卖行Ray White用业绩力证房产市场的稳固程度。上个财年创出史上最高销售额，共447亿澳元，市场份额提高到10.3%，利润增长10%。

Ray White董事会主席Brian White 对于过去一年市场的印象是，市场整体走稳，成功度过矿业热潮破灭带来的冲击，尤其是地方城市。“悉尼不错，墨尔本与奥克兰表现也很好，黄金海岸很有活力，增长势头令人意外。”

澳洲房地产市场走过了电闪雷鸣，看似风雨交加的一年。中国买家需求如果一如预测走向复苏，将支撑本地市场的进一步上扬。至于，中国企业对澳地产投资，考验似乎刚刚开始。

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