美国银行 - 美林(BAML)：澳洲下一个房地产周期正在形成

图：别再说“供应过剩”了，“供不应求的风险”正在酝酿   图来源：AFR

《澳洲金融评论》报道，根据美国银行 -美林(Bank of America-Merill Lynch，BAML)经济学家的说法，尽管今年澳洲新公寓数量将创历史新高，但是在未来几个月内，任何“供过于求”的情况都不会引发房价大跌。

反之，由于房地产市场放缓将导致新房开工数量减少，到2020年将发生供应不足的危机。

BAML经济学家Tony Morriss 和 Alexandra Veroude联合撰写的一份最新研究中表示，澳洲下一个房地产周期正在形成，不要再担心“供过于求”的问题。他们敦促客户放眼2018年以后，“供应不足的风险”正在酝酿。

“供应不足的风险”

图：公寓完工数量和新建设数量图来源：BAML

澳洲建筑审批数量在2015年达到顶峰，假设平均建设时间是三年，那表示新建筑将在明年完工。因此，在悉尼、墨尔本和布里斯本等主要的房地产市场，引发了专家对供过于求的忧虑。

随着近几个月房价大幅回落，新的供应开始紧张。CoreLogic数据显示，今年1月，八个首府城市中有六个住宅价格下跌。

自去年7月份以来，悉尼房价从高点下跌了3.1％。拍卖清空率显示的是一个持平的市场，没有强劲的价格增长。

BAML经济学家表示，以目前看来新住房是过剩了，但在房价调整的压力下，新房开工数量已减少、加上较高的利率，以及日渐攀升的建筑成本（包括劳动力和建筑材料）等等情况，到了2020年新住房反而会变得稀缺。

图：浅色曲线是房价增长率，深色曲线是住房供需比率。BAML经济学家称，从供需比率可预计到2020年房价增长的势头。  图来源：BAML

报告中写道，预计人口增长将使潜在的住房需求增强，从2020年开始，澳洲最大的三个住房市场(新州，维州和昆州)的需求量将超过供应量。

BAML指出，“我们的分析支持了我们的观点，即，现在布里斯本最受关注的供应过剩问题，不会出现长时期的巨大失衡，并且不会对金融稳定构成风险。”

房地产观察家很担心，那些已经买下期房的人，当他们看到市场价格比当初购买的更低时，是否还愿意进行交易？BAML经济学家对此较为乐观。

租房空置率低、违约交割率低

尽管近期楼价有所下降，但预计今年完工的新公寓中，有3/4在墨尔本和悉尼，而2015年以来两地的价格已经上涨了1/5。

图来源：网络

对于已完工的物业，银行的估值可能远低于买方当时支付的价格。但有个好消息，两个城市的租房空置率都很低，为2％，已买房的人应该很有希望找到租户。

BAML经济学家表示，迄今为止，违约交割的比率仍然很低。

根据他们的分析，违约率不会显着上升 - 特别是现在经济前景正在增强，以及劳动力市场紧绷的环境下，像Mirvac这样的主要开发商的回报是，违约率低于2％。

另一个建筑热点-布里斯本-的情况比较不利，unit的价格在过去三年已下降3％左右。尽管昆州“开发商的条件变得更具挑战性”，但BAML经济学家指出，澳洲储备银行的研究表明“该市场并未出现重大压力”，且租房空置率也稳定在3%左右。