市场评论 | RBA降息助房地产回暖，年底还有一次降息机会

在全球面对周期性经济下行，中美贸易摩擦的背景下，全球央行提前结束了加息周期，对降息和新一轮的宽松政策跃跃欲试。在主要发达经济体央行中，澳大利亚央行(RBA)先降为敬，在5月和6月连续两次降息25个基点，把基准利率推向了史无前例的低位，以应对潜在的经济下滑和低迷的通货膨胀。

RBA在最近的20年中有过数次降息周期，分别为2000-2001年，2008-2009年，2012-2016年，以及当下的2019开始的新一轮降息。结构性的利率下行给权益资产（股票）和抗通胀的房地产（住宅）带来大牛市。2000年至今，澳大利亚的ASX200指数从3000点上涨到了6600点，而住宅价格指数则从2003年的70点攀升到了2017年的高点147.6，然后回落到近期的135.8。

降息带来的基准利率和无风险利率下行，是带动股票和房地产价格上涨的主要推动力。这里有三大主要原因。

第一，最为基本的股票和房产贴现估值模型是根据未来的现金流（股息，租金等）根据一定的折现率折现得到当下价格。折现率越高，估值越低，相反折现率越低，估值越高。央行降息导致无风险利率下行，进而导致贴现率下降，使得资产估值上升。

第二，房地产是自带高杠杆属性的投资产品，商业银行利率的下降减轻了供房负担，让供房者更容易承担按揭，也吸引新的购买者进入市场。

第三，当银行利率下降后，投资者和购房者投资的机会成本也下降了，当银行存款或者无风险的国债产品收益率下跌后，为了追求更高的收益以抵抗通胀，投资者不得不把目光投向收益相对较高的股票和房地产市场。

根据期货市场隐含的概率，在连续两个月进行降息之后，澳洲央行2019年底前再降息一次的可能性仍然高达57.3%。年底的远期利率为0.81%。

央行降息对房地产市场的交易量和价格的影响将会是缓慢的，结构性的。尽管目前澳大利亚住宅价格指数已经连续5个季度下滑，从2017年12月的147.6下降到2019年3月的最新读数135.8，回调幅度为8%。但是央行降息两次后，房产价格下跌趋势可能会放缓，甚至在年底趋于稳定。

地产信托基金（REITs）被看作是商用地产的风向标，因为REITs跟股票一样可以在二级市场进行交易，因此流动性很高，它比住宅市场对利息更为敏感。澳大利亚地产信托基金指数(S&P ASX 200 A-REIT Index)今年已经上涨了19.7%，到达十年新高，主要是受到降息预期的推动。尽管如此，其平均股息率仍然有4.42%，远高于银行存款和国债利率，因此吸引了机构和散户资金持续流入。

RBA基准利率，住宅价格指数，ASX200股指 （2000-2019）

Source: Bloomberg

澳大利亚地产信托基金指数 (S&P ASX 200 A-REIT Index)

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