干货！澳公寓接连出事人心惶惶，专家告诉你如何躲开那些“大坑”！

【今日澳洲7月13日讯】据《澳洲金融评论报》报道称，随着本月新州规划厅长会议的召开，你可以肯定，各种形式的建筑缺陷将被提上议事日程。从摇摇欲坠的悉尼Opal Tower和Mascot Towers，到大量使用了致命易燃外包层的公寓楼，要谈的问题有很多。

Mascot Towers（图片来源：网络）

如果开发商进入了自动清算程序（通常是改头换面成新公司），就没人可起诉或索赔了，但问题可能比我们想象的更严重，正如媒体上周披露的那样，一栋公寓楼的业主悄悄地与保险公司在庭外达成了数百万澳元的缺陷赔偿。

但这也只在有人可起诉的情况下才会发生，如果开发商已不复存在，业主就将陷入困境。知名分契式物业律师、业主团体网络发言人Stephen Goddard对其中的主要问题一清二楚。

他表示，从广义上讲，这是缺乏谨慎责任。

Zetland问题公寓（图片来源：网络）

根据现有法律，建筑商对公寓买家没有责任，他们的责任只开始和终结于开发商。如果开发商进入自愿清算（经常是改头换面成新公司），业主就没人可起诉或索赔了。

这在消费者法中是一个巨大的漏洞，也是许多自封的小型开发商和快速致富计划的一部分。

Goddard认为，基本上不受监管约束的开发行业——任何人都可以自称是开发商——需要适当的认证，并且要快。

但在政策专家们为制定何种监管规定以及如何执行这些规定而争论不休时，购房者能做些什么来确保不会买到有问题的房子呢？

期房和新房

消费者法对公寓买家非常不利，三层以上的建筑都没有质保，但人们想要且需要购买新房。

各州的保护规定各有不同，但标准是非重大缺陷两年内可以索赔，重大缺陷六年内可以索赔。在这期间，如果缺陷没有维修，你们可以起诉开发商，所以你要选择大楼开始出现裂缝时仍可能存在的开发商。

公司改头换面

这是指一家公司经营了一段时间，积累了大量债务之后进入清算，再换个名字重新开始。股东们在清算之后会另外再开一家公司，做同样的业务，最后经常也是同样的结果。

所以普通的购房者或投资者怎么办呢？首先，要小心开发商名称中含有限定词的项目，如Pty Ltd前有项目地址。这可能是为了在出现严重问题时，将母公司及其银行账户与你的法律索赔隔离开来。

信息侦查工作

下一步就是登陆澳洲法律信息研究院的网站（http://classic.austlii.edu.au/，这里有法院和法庭裁决的数据库），找到你所在州的对应机构，然后搜索开发商的名称，看他们是否卷入了任何纠纷中。

你还要登陆ASIC Connect网站（https://asicconnect.asic.gov.au/public/?_adf.ctrl-state=ssnkmzfxa_6&_afrLoop=2446166865275202&_afrWindowMode=0&_afrWindowId=null），找到开发商股东的名字，搜索这些名字，看他们参与的其他公司是否已关停。

买期房和新房的不同之处就在于后者你可以进去看，但这也可能很有欺骗性。如果你发现不了任何明显的缺陷，看房也就没什么意义了，除非你是建筑工程师或检查员，所以提前搜索信息是很有必要的。

老公寓

老公寓的好处是，如果没有其他问题，你可以观察一下它是如何老化的，但还有许多其他信息要调查，首先就是分契式物业委员会的会议纪要。

六年以下的公寓楼

六年以下的公寓不算新，但仍在缺陷赔偿期内（查一下你所在州的规定）。没有缺陷的建筑就像母鸡的牙齿一样非常罕见，所以这些公寓应该已提出过索赔，正在进行整改或甚至已经完工。如果真的没有发现缺陷，查一下开发商是否还在营业，如果没有，赶紧走。

如果不想放弃，就要找出缺陷没有确认的原因，并要小心分契式物业委员会是否对确认缺陷有所抵制（可能因为开发商对委员会控制较大）。

不太新的公寓楼

查一下你所在的州是什么时候施行自认证的？例如，1998年新州允许开发商自己决定认证机构，你能猜到接下来发生了什么。

这不是说这期间建造的所有建筑都是不好的，但确实是最差的建筑出现的时间。在一个比较著名的案例中，北悉尼一栋公寓楼有完整认证，但当地市府却拒绝让人们入住，因为大楼根本无法居住。

老公寓楼

说到更老的公寓，一栋破败大楼里的公寓只有在有维修计划和维修资金的情况下才算划算。

空的基本建设工程基金和敷衍了事的维修计划都表明委员会想让下一任业主承担维修费用，不要成为那个业主。

记录好到不真实的公寓楼一般都隐藏了真相，通常是为了保护房价。你想看到的是问题被处理和解决，而不是丝毫不露痕迹的掩盖。

极低的费用就像剥落的油漆和咔哒咔哒响的电梯一样，是一种疏忽的迹象。讽刺的是，对于天真的买家来说这可能也是吸引他们的地方。

由投资者组成的委员会可能会很吝啬。一名业主曾在Flat Chat网站抱怨他们公寓楼全是投资者的委员会拒绝维修老旧的电梯，即使电梯经常在目标楼层上下一米半的位置停下。委员会的一名成员威胁要起诉她，称她曝光此事损害了公寓的价格。

所以这不仅事关建筑本身，专业的信息侦查还要包括对委员会是否和谐的评估。如果你的邻居经常互相争吵，这里也不会是一个能快乐生活的地方。

话虽如此，很多公寓楼——可能大多数——还是维护得很好的，运作得也相当好。

但你能做的最好投资就是扎实的背景调查，确保自己不会成为倒霉的输家。

（实习：Rebecca）