澳洲小微型开发商必知的十大法律知识点（中）丨法律

有很多海外朋友和投资者咨询如何在澳洲做地产开发以及相关的风险与回报、收益，立项审批难度，开发周期，资金准备等等。

澳大利亚政治稳定，自然环境好，宏观经济基础稳固，人口逐年增长，生活方式多样，但从事地产开发也并非一件易事，要受制于政府的政策，有着规划、市场、销售和建造等风险。

当然，高风险也注定与高回报并存。

希望通过系列文章《澳洲小型开发合规指南》为大家介绍相关澳洲开发法规，法律注意事项以及相关建议，共分为上中下三篇，主要涉及以下问题：

A. 《澳洲小型开发合规指南》（上）：

1. 澳洲土地开发的产权类型

2. 澳洲土地开发的产权持有方式

3. 澳洲土地开发的尽职调查

B. 《澳洲小型开发合规指南》（中）：

4. 澳洲土地开发海外投资审查（FIRB）

5. 澳洲土地开发时遇到的第三方权益（Easement,Covenant, Caveat和Mortgage）

6. 澳洲土地开发销售中的GST问题

C. 《澳洲小型开发合规指南》（下）：

7. 澳洲土地开发销售中租约与租户问题

8. 关于带DA开发许可的澳洲土地买卖问题

9. 澳洲自住地产开发与商业地产开发的区别

10. 如何运用澳洲产权警告登记（Caveat）来保障您的权利

4.   澳洲土地开发海外投资审查（FIRB）

◆  ◆  ◆

（附一张图解析海外人士如何用“澳洲公司”投资澳房）

海外人士购买住宅用地FIRB是一个绕不过去的话题。这里的海外人士既包括个人也包括海外公司或者信托。

 简单来说，海外人士允许购买二手房的土地用作再发展用途，前提是要增加住房供应（increases the housing stock），并且需要先申请FIRB缴纳申请费用。

什么意思？

我们知道海外人士是在FIRB批准的情况下可以买新房的，但是二手房是不可以买的。然而，如果买一个连同土地的二手房以后打算开发并且增加了住房供应，那FIRB在审核后是会允许海外人士购买此种二手房的。

这里有个概念，什么叫增加住房供应？就是新的开发要在原有土地的房屋总量基础上，有所增加。

比如原地上有一个老房子，拆掉重建一个新的房子，这个就不算。但拆一建两个，比如建了个duplex，这是可以的，或者建几套十几套公寓这都属于增加了住房供应。 

那还有一种情况不算增加住房供应，举个例子，如果是打算买一个土地上面有一个二手房，但是想作为的开发用途是学生公寓或者Boarding House，即使建成后会有10间20间。

但因为没有subdivision把这20间房分成独立的产权房而是作为一个整体，因此这不能算作增加住房供应，FIRB并不会审核同意此种申请。

“ 有的客户会问，那如果我买的是生地，在买时并没有明确DA批准的存在，我只是有此类开发规划，FIRB会考虑吗？”

答案是会的。

通常来说， 只需要准备材料证明土地zoning以及简述未来的发展规划，FIRB都会考虑并批准的。当然，这个情况并不能作为海外人士购买二手房的一个额外渠道。

因为FIRB在批准此类土地购买时会附加一些额外条件，比如在开发施工前原房屋不能有人居住，或者限定开发必须在拿到FIRB批准之后的4年时间内建成（可申请延后）等。

这些条件都间接限制了买家对土地的未来使用而只能用作相应的开发用途。

此章参考：法谈如何在澳洲做小型开发商？| 产权法58（作者：小轶）

一张图解析海外人士如何用“澳洲公司”投资澳房 | 法律专栏18

5.   澳洲土地开发时遇到的第三方地役权（Easement）

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地役权是指由于特殊的原因而使用他人土地的权利，又称为在他人土地上的通行权。被设立地役权的土地称之为“供役地”，受益的土地成为“需役地”。

a)   地役权的内容与权利表现主要为：

1)     在他人土地道路上通行的权利；

2)     在他人土地上建设或使用下水道或污水道；

3)     在他人土地上建设或使用供水管道或供电线路；

4)     在他人土地上建设共同分享的围墙；

5)     在他人土地的上空建设建筑物

为保证自己土地的光线和空气而对他人土地进行某种限制的权利等等。例如，A土地的业主只有从相邻B土地上通过，才能满足其日常的通行，因此A土地业主则会要求在B土地上设立“在他人土地道路上通行的权利”。

b)  澳洲地役权的4种主要形式有：

1) 地方政府对地役权的规划：在业主获得供役地的所有权（或使用权）以前，地方政府规划中明确说明需役地业主有权在供役地上设立某种地役权。

此种情况下在业主获得供役地的所有权（或使用权）以后，需役地业主有权在供役地上设立某种地役权，供役地业主必须接受。

2) 历史形成的地役权：长期以来，需役地在供役地上一直享有某种地役权（可能由于供役地业主和需役地业主是好朋友） 但这种权益没有登记。

当需役地业主将需役地转让给新的业主后，新的业主有权在供役地上设立某种地役权，供役地业主必须接受。针对此种情况，若供役地业主或需役地业主死亡继承人不得擅自取消历史形成的地役权

3) 供役地业主与需役地业主通过谈判设立地役权：针对以上两种类型以外的情况需役地业主可以通过与供役地业主谈判决定是否设立地役权。

供役地业主有权要求需役地业主支付合理的钱，以弥补自己的损失。供役地业主有权否定需役地业主在自己的土地上设立地役权。

4) 政府公共设施部门为建设公共设施而在他人的土地上设立地役权：政府公共设施部门为建设公共设施而在他人的土地上铺设地上管线或政府允许矿主在他人的土地地下采矿时，政府公共设施部门或矿主有权在供役地上设立相应的地役权，供役地业主必须接受。

针对此种情况，供役地业主虽然无权阻止地役权的设立，但有权要求政府或矿主支付经济补偿。当政府或矿主支付的钱不能满足供役地业主要求时，供役地业主有权司法上诉要求政府或矿主支付合理的钱。

法庭通过调查后，可以判决政府或矿主应支付更多的钱，也可以判决政府或矿主支付的钱是合理的，双方应遵守法庭的判决。

6.   澳洲土地开发销售中的GST问题

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如果要购买、出售、或开发房产，那么将强烈建议需要登记 GST，因为您将被认为是在进行企业经营，即使是像划分土地并在其上进行开发建设这样的“一次性”交易，您仍然需要登记GST。

如果在连续的12 个月之内销售的总价值或者您预计等于或超过＄75,000，那么必须登记 GST。

c) 常见的房地产开发投资中需要考虑包含GST的情况有：

1) 销售空地

2) 销售新民用住宅物业：是指之前从未以住宅形式出售，或进行过整体翻新，或拆旧房建新房。当出售新民用住宅时，必须在出售价格中包含GST（自住房例外）。与新民用住宅相应的支出也可以同时向税务局申请GST退税。

3) 销售未出租的商业物业楼宇：GST一般含在售价中，除非此商业住宅的整体或部分正在出租，则可以选择持续经营（GoingConcern）来避免GST。这样一来，不但可以从现金流上缓解买方的压力，而且可以节省部分交割的印花税。

当然在购买或出售商业住宅时也可以考虑用差额计划(Margin Scheme) 来减少GST。

在使用差额计划时需准备好法律文件，它们包括：购买时的合同（Purchase Contract）、 销售时的合同（Sales Contract）、交割调整文件（Settlement Statement）、计算差额计划细节、买卖双方书面确认证明。

如运用到评估值，则还需要提供第三方权威的评估报告。

4) 收取商业物业租金：与民用住宅不同，商业住宅租金需要包含GST，相对应的支出中GST部分也可以从税务局退回。

商业住宅出租分为短租和长租。以28天为界，28天以内为短租，GST没有任何优惠。但如果客人停留等于或超过28天则视为长租，在满足一定条件后，GST有优惠处理的方式。

5) 开发房产并出售：即使是一次性的房产交易，也可能被税务局认为要交GST。

6) 楼花转让：“转楼花”是时下房地产市场比较活跃的交易活动。在施工完成前签订购买新民用住宅合同时，买家仅仅是有一个锁定购买物业的合同权利。通常只需要支付押金，在房屋交割结算时支付的余额，这个房屋价格一般是含有GST的。

但是，如果在结算前出售此合同权利，GST可能会适用于该销售。特别注意：自2018年7月1日起，购买新民用住宅或潜在民用住宅的投资者在结算时，不需要向房地产销售商或开发商支付全部合同价格，而是将GST金额扣留并直接支付给税务局。

d)  不需要考虑GST的情况如下：

1) 销售自住或二手民用住宅：是指现有民用住宅或连续五年以上仅用于出租的新民用住宅。出售旧民用住宅物业时，物业的出售价格不包含GST, 且与此物业相关的支出也不能向税务局申请GST退税。

除非出售现有民用住宅的其中一部分建筑物包含商业物业，GST可按比应用于商业物业部分。

2) 收取民用住宅租金：民用住宅出租，租金收入不包含GST。与租金有关的支出（不管支出发票上是否包含GST），不能从税务局申请GST退税。

3) 建造家庭自住民用住宅

4) 只按标准土地合同支付的10%的购买定金

5) 为出租目的购买或建造新的民用住宅物业

6) 购买持续经营的商业住宅或商业物业或无消费税农地等（Going Concern）

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