以过去经济衰退的经验来看，疫情是否会使澳洲房价再次陷入低迷？

行业专家表示，随着冠状病毒带来的对经济的影响席卷各行各业，同时推高失业率、增加债务并打击消费者信心，住宅地产类的价格可能大幅下跌。

对于业内资深人士来说，这些可怕的警告并不是什么新鲜事。在过去33年里，海外重大事件曾导致住宅市场暴跌了6次。一些经济学家和经验丰富的专业人士将市场前景描述为“噩梦般的”，并警告在悉尼和墨尔本一些泡沫较大的城区内，房价将会减半。

但也有人表示，随着冠状病毒感染消退、人们重返工作岗位，以及政府史无前例的用以重振经济的支出，市场可能很快度过这一段短暂的时期，问题将得到解决。

通常来说，澳大利亚房地产市场在全球经济冲击期间表现相对良好。

CoreLogic研究主管Eliza Owen的分析显示，股市的大幅下跌和经济衰退不一定预示着房地产市场的下跌。

例如1987年的Black Monday事件最终推高了澳大利亚的房地产价格，而这一股灾却导致股市市值缩水23%。

“投资者从股票转向了房地产” AMP首席经济学家Shane Oliver表示。在亚洲1998年金融危机和2000年互联网泡沫破灭期间，当地的房产市场也表现的十分强劲。但在上世纪80年代初和90年代初的经济衰退中，由于失业率的上升，这两个时期的澳洲首府城市房价分别下跌了8.7%和6.2%。在全球金融危机期间，相比股市下跌的55%，房地产市场仅下降了7.6%。

AMP的Oliver表示，市场的健康将取决于经济衰退的程度和失业率上升的幅度。
“我们的基本预期是失业率升至7%左右，这可能导致在今年晚些时候，随着经济反弹，以及在超低利率的帮助下被抑制的需求再次得到释放使得房地产市场复苏之前，让房价下跌5%左右。”

目前政府和澳大利亚央行为帮助陷入困境的企业和家庭所采取的措施，应该会有助于防止失业率大幅上升。

从过去来看，1987年股市崩盘后的12个月里，随着Hawke政府恢复负扣税，失业率下降了0.6个百分点。

销量的急剧收缩也并不一定会导致房价的下降。

根据CoreLogic的Owen表示：“卖家可以将现下的疫情视为暂时的经济状况。如果货币和财政刺激可以足够的支持企业和家庭收入，在未来几个月内可能会看见交易的急剧下降，但不一定是住宅销售的真实情况。”AMP的Oliver相信，社交距离“就其本身而言”将可能会让房价的涨幅趋缓，这是因为购房者和卖家暂停了房产交易，以避免自己不必要的暴露于病毒之中。

一些代表购房者的买家中介声称，市场反应迄今为止一直不大。买家中介Cate Bakos表示:“我没有看到房价下降。真正想购买房产的人正在买房。你不会猜到我们正处在一个动荡的时代。”

房地产中介还表示，他们正在适应不断变化的市场环境。例如，在政府下令封锁的情况下，一些公司正在试验数字拍卖，如Zoom，一种基于线上的视频会议服务，以及允许远程签署合同的技术。

高水平的债务也增加了不良贷款的风险。根据澳大利亚央行的数据显示，家庭债务与收入之比首次超过190%。住房债务与收入之比也跃升至逾140%的创纪录高位。澳大利亚在1987年的冲击中相对来说未受损伤，但国内高水平的债务导致了1990年的“经济衰退”。

“这将是我们有生以来所见过的最大的经济冲击，”Grattan Institute的家庭财务项目主管Brendan Coates表示。他认为，对流动性及收入冲击的全面影响尚未到来。

“在一周之内，经济就像从60km/h的增长速度突然撞墙停下。”Coates表示“这从未发生过，即便是在全球金融危机的时候也没有发展的这么快。”

当银行企稳，信贷紧缩放松时，市场会知道全球金融危机正在消退。“在有现象表明新冠病毒已经停止传播之前，我们这一次不会看到复苏的信号。”Coates指出。

Emma Bloom是一名专门从事高端地产，尤其是墨尔本Toorak和South Yarra周边地区的买家中介。她表示，当失业、追加保证金、收入下降和债务上升开始产生影响时，澳大利亚一些最繁华的城区将会感受到冲击。

“目前有很多不确定性，”她说。“买家和卖家正在搁置他们的活动。”

根据Oliver表示，如果经济衰退最终被证明是深度和长期的，推升失业率至10%甚至更高，那么就存在“澳大利亚住房市场潜在脆弱性被冲击”的危险。

高昂的家庭债务和房价可能导致偿债问题激增、房产被迫出售和房价大幅下跌。

他表示:“由于房价下跌将导致支出减少、失业率进一步上升和更多违约情况等等，这将反过来削弱整体经济，”他警告称，在这种情况下，房价可能下跌20%，甚至更多。

“这并不是我们的基本观点，但这凸显出为什么政府和央行真的必须努力避免让这种病毒造成大量企业破产和家庭贷款违约。”

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