NSW住宅租赁法新修订条例一览（上）

住宅租赁法于2020年3月23日开始更改，在Residential Tenancies Act 2010（the Act）和新Residential Tenancies Regulation 2019 (the new Regulation)的基础上做了修订。

新的住宅租赁法有哪些变化？

这次变更提高了房客的租房体验，同时也确保房东可以更有效的管理他们的房子。此次修订旨在减少维修纠纷，增加对租户的保护和确定性，明确租客和房东的权利和义务。

有如下几点重要更新：

1.2月反家庭暴力法令公布了对家暴受害者的保护：家暴受害者可在不受到任何惩罚的情况下立刻终止租赁合约。在本次住宅租赁法更新中，列出了因家暴所造成的财务上的损失由施暴者承担的条款；

2. 新州公平交易委员会(NSW Fair Trading)将有更多的权力来解决租客和房东之间的纠纷；

3. 租金的上涨将被限制在每12个月才可上调一次；

4. 对提前解除有规定限期的租约引进强制固定费用，所有在新法案开始执行后所签的三年或三年以下的租约都适用这一强制固定费用；

5. 租客将会更容易从新州民事和行政仲裁院(NSW Civil and Administrative Tribunal)得到修葺令(Repair Order)；

6. 房东必须维修火警警报器，不然可能受罚。

从2020年3月23日开始的具体变化如下：

阐明“适宜居住”的最低标准

房东被要求提供一所处于合理清洁状态，并“适宜居住”的出租物业。这次更改引入了七个最低标准来解释“适宜居住”的含义。最低标准为房东和租户设定了更明确的要求，并将适用于所有租赁物业。为了适合居住，租赁的房屋必须:

构造健全；

除储藏室和或车库外，每个房间都有足够的自然光线或人工照明；

通风良好；

应备有电或煤气，并备有足够的电或煤气插座，以供照明、供暖及其他器具之用；

有足够的供水和排水系统；

有一个供水接口，可以为饮用、洗漱和清洁提供热水和冷水；

有盥洗场所，包括厕所、洗漱及清洁设施，并保证使用者的隐私。

房东需要确保他们出租的房子已经达到了这些适宜居住的最低标准。已经被要求适宜居住的租赁房产，应当满足这些基本要求。

即使符合上述七项最低标准，该物业仍可能有其他令租客不宜居住的问题。在出租物业之前，业主或中介应采取措施(如进行维修)，以确保物业适合居住。

这些标准适用于整个租期。

房东对烟雾报警系统有新的义务

房东需要确保在出租的物业内安装的烟雾报警器正常工作。对不遵守规定的房东将处以罚款。有关房东何时应当维修、更换电池供电或硬接线烟雾报警器的细节，以及租客何时可维修或更换烟雾警报器的详情，已载于新规例内。允许房东在未经同意的情况下进入物业的条款，已经被具体扩展到包括在租户得到了适当的通知的情况下，检查或评估是否需要修理或更换一个烟雾报警器。

有关房主的通知：

每年进行检查，确保所有安装在物业内的烟雾警报器正常运作；

对于可拆卸锂电池报警器来说，在烟雾报警器制造商规定的时间内更换所有烟雾报警器中的可拆卸电池，或者每年更换一次；

在发现烟雾报警器无法正常工作的两天内，对其进行修理或更换；

在旧烟雾报警器出厂日期的十年内更换新报警器，如制造商有特殊要求应更早更换。

有关租客的通知：

如果需要修理或更换烟雾报警器，包括更换烟雾报警器的电池，租户需要通知房东。

租客可以选择更换烟雾报警器中的可拆卸电池，但如果他们这样做了，他们需要告知房东，并说明何时更换。

房客只能在房东没有在规定的时间内修理或更换烟雾报警器的情况下自行修理或更换。

如住户提供适当证据，则有权要求退还修理或更换报警器的费用。这些规定不适用于公屋租户。

“小规模（minor nature）”的房屋改动

租户可以安装固定设施，或进行改建、加建或翻新，但须得到业主的书面同意，或在租赁协议允许的情况下。

如果承租人要求的固定设施、改动、增加或翻新属于“小规模”，则房东不得无理由的拒绝同意。

除非房东另有约定，否则承租人必须负担其安装的固定设施，或对物业进行的任何更改、翻新或加建的费用。

新规列出了业主不应拒绝的小规模固定夹具、改建、加建或翻新工程的种类:

出于安全考虑，将家具固定在非瓷砖墙面上；

在独立住宅的户外门上装上儿童安全锁；

在窗户上安装纱窗；

安装或更换内部窗户的遮挡物，例如窗帘和活动百叶窗；

安装栓或导绳以固定窗帘或百叶窗；

在房屋内安装儿童安全门；

安装窗户安全装置，保障儿童安全；

安装手提淋浴头或扳手式的水龙头，以便老年人或残疾人士使用；

为了悬挂挂画、相框及其他类似物件，安装挂钩、钉子或螺丝；

安装电话线或互联网连接；

如现有的植物或植物不需要移除，可在花园里种植蔬菜、花卉、草本植物或灌木(高度不超过两米的灌木)；

安装无线可拆卸户外安保摄像头；

在窗户或玻璃门上贴防爆膜；

进行不透入表面的，或永久性地改变房屋内的墙面、家具或结构的修改。

新规例亦详细说明，业主有理由要求租户安排合格的技工来进行下列改动:

•   安装手持式淋浴花洒或lever-style式的水龙头以便老人或残疾人使用；

•  安装电话线或网络连接；

如果一所房屋被登记为填充了石棉材料，或该房产属于遗产项目，则上述变更不适用。这些更改条件也不适用于分地项目的房屋，住宅土地租赁社区或者公租房。

即使安装，改建，加建或翻新包括在上面的列表中，租户仍然必须得到屋主的书面同意。然而，对于以上列表中列出的并且不在上述可免除的房产类别的更改，房东拒绝或提出附加条件是不合理的。

损坏或移除装修

租客要对自己造成的任何房屋损伤负责。租期结束时，除了自然损耗外，租客有责任在离开时使房子的状态和搬入时相同。这包括确保任何改建、加建或翻新已经被移除，并修复了对房子造成的任何损伤。

租客可以选择是否移除他们安装的任何“固定设施”，前提是他们要修复或赔偿房东因移除固定装置而造成的任何损害。

如果房东为此付钱，那么房客就不能移走任何固定设施。如果修复没有达到满意的标准，或者存在问题，影响了房东将房子租给别人，房东可以向NSW Civil and Administrative Tribunal（the Tribunal）申请，向承租人索赔所涉及的费用。

由于篇幅限制，NSW新住宅租赁法的后续内容，将在下一期为您继续阐述。

下一期的主要内容将涉及：在租约未到期前，租客若强行提前终止合约，将需付违约费；

房东有义务告知租客关于房屋更多的重要信息；

制定了新的节水条例，房东需要在维修或装修洗手间时注意遵守新州公平交易委员会(NSW Fair Trading)将有更多的权力来解决租客和房东之间的纠纷

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