NSW住宅租赁法新修订条例一览（中）

住宅租赁法于2020年3月23日开始更改，在Residential Tenancies Act 2010（the Act）和新Residential Tenancies Regulation 2019 (the new Regulation)的基础上做了修订。

新的住宅租赁法有哪些变化？

这次变更提高了房客的租房体验，同时也确保房东可以更有效的管理他们的房子。此次修订旨在减少维修纠纷，增加对租户的保护和确定性，明确租客和房东的权利和义务。

有如下几点重要更新：

1.2月反家庭暴力法令公布了对家暴受害者的保护：家暴受害者可在不受到任何惩罚的情况下立刻终止租赁合约。在本次住宅租赁法更新中，列出了因家暴所造成的财务上的损失由施暴者承担的条款；

2. 新州公平交易委员会(NSW Fair Trading)将有更多的权力来解决租客和房东之间的纠纷；

3. 租金的上涨将被限制在每12个月才可上调一次；

4. 对提前解除有规定限期的租约引进强制固定费用，所有在新法案开始执行后所签的三年或三年以下的租约都适用这一强制固定费用；

5. 租客将会更容易从新州民事和行政仲裁院(NSW Civil and Administrative Tribunal)得到修葺令(Repair Order)；

6. 房东必须维修火警警报器，不然可能受罚。

从2020年3月23日开始的具体变化如下：

NSW住宅租赁法新修订条例一览（上）

对提前解除有规定限期的租约引进强制费用

对于房客想提前终止合约的强制性违约费，适用于从2020年3月23日之后签订的三年或三年以下有规定限期的租约。

违约费为：

如果合约期只过去了25%或以下，那么房客需要支付4周租金；

如果合约已经进行25%以上，但低于50%，房客需要交纳3周租金；

如果租约已过半，但没有超过75%，则房客需要付出2周租金；

如果已完成75%的合约时间，房客则只需要支付1周租金作为违约费。

例如：

如果一份12个月的租约已住满7个月（或58%），租客需要向房东支付相当于两周房租的费用来提前终止合约。

如果一份6个月的合同只住了2个月（即33%），租客则需要向房东支付相当于三周房租的费用来提前退出合同。

加强信息透明的要求

房东或中介在签署合约前，不得向准租客作出虚假或具误导性的陈述，或故意隐瞒某些重要事实。对于Tenant Information Statement中列出的重要内容，

房东或中介在签订租赁协议之前必须向租户提供这些信息。

在签订协议前，业主或中介亦须告知租客有关出售物业的意向，例如业主已拟备出售合约，或房产债权人(即银行或其他贷款机构)正为该物业向法院提出诉讼。

在签订协议之前必须告知准租户的重要事实和信息的列表较此前有所增加。当重大事实和信息没有被公开时，这些修订也为租户提供了补偿。新法案承认，如果租户没有得到有关租赁的重要信息，他们后续将面临潜在的困难。

新增重要事实

添加了新的重要信息，包括房东或中介需要在房产有如下情况时公开：

过去两年曾被用作制造或种植违禁药物或违禁植物；

在固定协议的期限内，Strata有计划对公共财产进行调整或大修建筑物的一部分；

已就外部易燃覆层发出消防安全令或建筑物产品整改令(或拟发出其中一项命令的通知书)；

对于外部可燃覆层，已经提交了整改的开发或符合要求的开发证书申请

新信息需要向潜在的带物业管理的房产租户公开

在签订租约前，业主或中介须向租客提供物业规划的细则副本。此外，他们亦须通知租客现时有否为该计划成立了物业委员会。这些变化为潜在的带物业管理的住宅租客提供了更大的保护，是信息披露义务的附加要求。

对违反信息公开义务的房产，租客可采取的措施

如果房东或中介未能履行信息公开义务，租客可提前至少14天通知业主或中介，终止租约。

租客亦可向仲裁庭申请终止租约的命令。仲裁庭亦有权命令业主赔偿租客因终止租约而引致的任何费用。

新增的节水措施

如需租客承担供水使用费，该住宅物业必须有单独的水表，符合节约用水措施，而水费不得超过业主所须缴付的金额(根据供水商的帐单或其他证据)。

这些更新给出了额外的节水措施，包括在租约开始时必须检查物业内的所有水龙头和厕所，以便房东及时修复任何漏水。

在安装、修理或升级任何其他节水措施以及修复任何泄漏时，也必须检查水龙头和厕所。这项规定适用于现有的及从2020年3月23日起生效新的租赁协议。

从2025年3月23日起，所有租赁物业内的洗手间必须安装符合Commonwealth Water Efficiency Labelling and Standards (WELS)计划的最低三星标准的双冲水洁具。

WELS计划使用一套打分系统来帮助消费者，对他们购买的产品的节水能力做出明智的选择。

计划在他们的房产内更换或升级现有洗手间的房主应该考虑安装WELS打分系统中最低三星的双冲水洁具，以在2025年3月23日前满足节水要求。

新的整改指令流程

NSW Fair Trading现在有权利解决房东和租客间就维修和财产损坏造成的纠纷。这包括有权力下发整改令。整改令帮助租户和房东通过与Fair trading的合作，解决有关物业维修和损坏的纠纷。

房东可以通过Fair Trading来调查房客是否对物业造成了或默许了损害，是否拒绝或未能修复，或修复不令人满意，同时缺少合理的理由。

租客可向Fair Trading申请调查房东是否未能提供并保持物业处于合理的维护状态。

业主或租客必须先向另一方提出书面要求，设法解决问题，如果问题没有解决，可以通过投诉和争议解决程序向Fair Trading申请。

租约的新标准格式

标准形式的合约已被更新，以反应在新法规下房东与租客的权利和义务。

这些变化的目的，是增加房东和租户之间关于他们的权利和义务以及与出租物业相关信息的透明度。

对标准协议格式的其他改进包括:

一个五年固定租约的选项，鼓励房东和租客考虑更长的租赁时间；

一个供房东指示该租赁物业是否通过嵌入式线路提供电力和煤气的选项；

一个允许房东和租户通过电子邮件接收或发送通知和其他文件的选项；

新条款规定，业主须在知悉物业存在下列情况后14天内，以书面通知租客是否存在重大的健康或安全风险以及风险的性质：

•   建筑物的一部分是否已就外部可燃覆层提交开发申请或符合规定的开发证明书要求整改；

•   是否有部分建筑物已就外部易燃覆层发出消防安全令或楼宇产品整改令(或拟发出其中一项命令的通知书)；

•   一项为房东订立的新条款，允许工作人员进入房产进行维护或修理以避免对任何人造成健康或安全风险，或避免水、设施或其他服务可能中断的风险。

新法规中新标准格式的合同必须从2020年3月23日起使用。