中国房价延续惯性上涨，但调控紧箍咒下二手房市场已在退烧（图）

中国房地产市场4月热度依旧，最新公布的70城房价同环比增幅均创下八个月新高，但另一方面，降温迹象亦初现，新房和二手房上涨城市个数分别较前月持平和回落，一线城市二手房市场开始退烧，房地产新开工和销售数据亦较前值明显回落。

调控政策在最近几月一直保持高压态势，政治局会议首提“防止以学区房等名义炒作房价”，住建委对房价上涨过快的城市约谈不断，相关部委亦多次就房地产税进展释放信号，在此背景下，未来房价涨势趋缓是大概率事件。

路透根据中国国家统计局周一公布数据测算，4月70个大中城市新建商品住宅价格指数同比升4.8%，涨势延续67个月，环比涨幅扩至0.6%；同环比涨幅皆为八个月新高。

经测算，4月70个大中城市中，新建住宅价格指数环比上涨的有62个，与上月一致；二手住宅价格指数环比上涨城市数量为54个，较上月下降四个。

“数据表明当前我国房价全面上涨势头得到初步遏制，能否持续仍需进一步观察。”同策研究院分析师汪恒表示。

北京一处住宅小区   图 路透/Tingshu Wang

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，4月二手房市场拐点出现，一线城市及合肥、成都等热点二线城市房价涨幅均较上月收窄；主要是一二线热线城市调控效果持续显现叠加市场季节性回落，市场预期减弱。

“5月以来二手房市场预期整体减弱，未来房价整体趋稳。”他指出，但北京等重点城市集中供地成交热度较高，需警惕后续土地市场热度向新房市场转递、进一步向整个住宅市场传递，而导致市场升温。

他认为，4月新房价格涨幅扩大主要是由于重点城市新房市场供不应求，市场预期较强，同时4月起部分重点城市首批集中供地成交，土拍市场热度较高进一步加强市场预期。

统计局测算，4月一线城市新建和二手住宅销售价格环比分别上涨0.6%（上月0.4%）和0.8%（上月1.0%），其中，北上广深新房分别上涨0.6%、0.3%、1.1%和0.5%；二手北上广分别上涨1.2%、0.9%和1.2%，深圳持平。

31个二线新建住宅环比上涨0.6%，二手住宅环比上涨0.5%，涨幅均比上月扩大0.1个百分点。35个三线新建住宅环比上涨0.4%（上月0.3%），二手住宅环比上涨0.3%，与上月相同。

“整体看，3-4月份很可能是这一轮房价上涨的高峰期，随着住建部约谈多城市的加码调控，未来房价涨幅有望放缓。”中原地产分析师张大伟表示。

他指出，一线城市已成为一季度房价上涨龙头，但深圳、上海已开始强监管二手房价格、经营贷，后续市场有望逐渐平稳。

一线二手显现颓势

在年初至今的高强度调查下，除广州外的一线二手房涨势基本得到遏制，尤其是深圳，二手房环比已降至持平，但同时二线的新房和二手房热度开始升温。

同策研究院分析师汪恒表示，调控已经开始发挥作用，深圳本月二手房价格水平已经与上月持平，四座一线城市的二手住宅环比增幅均比上月下降，“本轮由二手房引起的房价上涨已经在一线城市看到初步平抑的曙光。”

他同时指出，二手房的热度虽然在一线城市得到抑制，但二线城市仍然表现出比较明显的上涨态势，一季度经济数据出炉后，政治局会议专门提到“防止以学区房名义炒作房价”，各地也在陆续出台相应措施，二手房涨价态势可能很快得到扭转。

“经济走势越来越平稳，信贷力度也是相对较弱，整体政策重心还是在去杠杆和控房价上。”德国商业银行亚洲高级经济学家周浩表示。

中原的张大伟称，部委约谈成为4月楼市重要特点：广州、合肥、宁波、东莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、无锡、南昌被约谈。

他并指出，政治局会议提及学区房炒作，整体看，学区房产生的原因很多，但核心还是借助稀缺资源的炒作。预计后续调控政策很可能针对这一类房源专门加码，有望降低这部分市场的虚火。

中国国家统计局周一并公布，前四月房地产投资、新开工、销售面积和销售额同比增速均较前值回落，新开工增速降幅尤为明显，从一季度的28.2%回落至12.8%。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为，新开工增速明显下滑，与2020年特殊时期的数据异动有关；5月集中供地持续进行，土地成交面积还将进一步提升，叠加房企为年内实现销售回款，开工意愿较为强烈，预计下阶段新开工面积将保持上涨势头，与土地出让金共同拉动开发投资增长。

4月中共中央政治局会议强调要坚持“房住不炒”，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。这是“学区房”首次进入中央政治局会议的视野。