机构投资者纷纷涌向工业版块

虽然上个季度澳洲的建筑业达到了创纪录的水平，但待投入澳洲蓬勃发展的工业版块的资金是所需资金的七倍。

Centuria Industrial REIT基金经理Jesse Curtis在城市开发商的工业和物流峰会上表示，在过去的12个月里，机构投资者纷纷转向工业版块，而历史上该版块曾是较冷的。

Curtis说："有450亿澳元资金待投入市场，这是目前所需资金的六到七倍。这会在需求和供应方面给价格带来压力。”

根据ANREV对84位工业投资者的调查，悉尼工业市场是亚太地区投资最多的地区，这些工业地产投资者在全球管理着8460亿澳元的基金。

逾70%的受访者表示正寻求增加对工业版块的资金分配。

平均有9.3%的资金分配给了该版块，但多数的目标权重为10%。JLL工业和物流研究主管Annabel McFarlane表示，这表明资本流入了该版块。

虽然投资需求存在，但开发和投资机会的供应受到限制，因为有限的棕地开发用地给土地价格带来了上行压力。

McFarlane说: “我们对城市工业用地有着强烈的渴望，但真的很难找到土地。”

“预租租金将不得不上涨，否则难于覆盖运营。”

Colliers的全国主管David Hall说，工业土地的价格已经大幅上涨，而土地供应却在减少。

Hall表示，2014年土地价格约为每平方米315澳元，今年超过5000平方米的土地价格已升至每平方米1000澳元以上。

Hall说:"从根本上来说，工业作为一种资产类别，其价值是由土地支撑的，我们面临工业开发的土地供应问题。"

“一旦我们拿到机场附近的土地，悉尼就再没有土地了，这对投资者来说永远是个麻烦问题。”

“澳洲的资本化率和收益率仍落后于世界各地。”

JLL的Annabel McFarlane表示，全球数据显示，随着电子商务继续加速增长，推动对扩大工业空间的需求， “收益率仍有进一步缩紧的空间” 。

McFarlane表示，2021年第二季度，33个项目的新工业开发项目的开工面积达到了创纪录的80. 8万平方米。她说: “约50%的资金已经预先承诺，这主要是由于我们的强劲需求。”

“我们认为，总体而言，这些库存的大部分将在实际完工时吸收，这对二级资产构成了风险，因为投资者纷纷转向优质资产。”

平均约83%的投机性工业开发项目在实际完工时被租用，而且McFarlane表示，预计这种情况将继续下去，尽管有大量空间将上线。

她说:“工业是唯一一个在疫情期间受益的版块。我们看到在各个市场的交易量都非常大。”