是的，房价又回涨了，然后呢？（组图）

大家好，我是博满澳财首席投资官魏睿昊。相信不少朋友已经深有感受——最近的房市又热起来了。是的，最新的报告显示，澳大利亚房价在3月份意外上涨。而随着澳洲央行RBA在4月份暂停加息，澳洲房地产市场可能已经触底反弹的观点也多了起来。

那么澳洲房价在未来究竟会怎么走？拐点是不是已经来了呢？今天的《首席说》，我就给大家来分析一下。

澳大利亚权威地产数据提供商Corelogic近期发布了最新澳洲房价报告，显示3月份澳洲整体房价上涨了0.6%！

虽然0.6%这个数字看起来不算特别的大，但是我们要知道，在过去的10个月澳洲房价在一路下滑，而且澳洲经济、消费者信心都随着连续加息出现了下行。因此，3月份的房价反弹多少让大家感到了意外，因此有媒体认为，澳洲房价已进入拐点，甚至有人表示澳洲房价的下跌过程已经结束。

我的看法是这样的：在可见的未来三到六个月当中，澳大利亚房价的不确定性仍然较大，现在恐怕还不能断言澳洲房价已经进入新的上涨周期。

为什么这么说？一方面最直接的是加息周期只是暂停，并没有彻底结束。目前来看，澳联储RBA在未来的两到三个月当中，很大可能还有一次加息。因此，在央行正式宣布这一轮加息彻底结束之前，利率和货币政策的负面影响没有完全结束。

另一方面，也是更为重要的，就是澳洲的宏观经济前景并不乐观。澳洲经济依然存在比较大的不确定性：GDP在进一步放缓，家庭财政状况在进一步恶化，而且还有更多2%左右的低固定利率贷款在今年到期，转为较高的5%以上的浮动利率，还款额会大幅增加。

这些不利因素释放出来之后，对澳洲消费者的消费能力、对房地产市场显然会带来拖累，因此从目前的情况来看，断言“澳大利亚房地产市场已经结束下跌”为时尚早。

但是另一方面，如果我们从更基本的供需关系来考虑未来的房价，那么我对房地产中长期表现的态度是相对乐观的。原因是澳洲房市已经出现了比较严重的供需问题，其中供给端的问题尤其突出。

具体来说，供给端在三个层次上都存在着问题，最上面的一个层次就是开发商“不开发了”。

由于利率不断上升，澳洲整个房地产市场都受到了比较大的资金压力，很多房产开发商暂缓拿地和开发。而通常来说，从拿地到做完规划和递交审批，可能需要一年或者一年以上的时间，那么项目从开工到建成又需要一年多的时间，所以这是一个两到三年的建房进程。开发商不搞开发，未来两到三年房产供给量必然有限。

第二个层面的问题与新房建设审批数量有关。一般来说，从获得建造许可到房屋建成需要一到两年的过程。而从澳洲统计局给出的已知数据来看，新建房屋审批许可的数量一路下跌，目前已经跌到了10个月以来的最低位，因此可见在未来的一到两年的过程当中，新开工的房屋建造数量都会非常的低。

第三个层面，那些接近完工的在建房屋也出了问题。我们在此前的多次节目当中讲到过，澳大利亚有非常多的建筑商面临比较严重的财务困难。近期又有一家在维多利亚州比较大的房屋建造商Porter Davis进入了破产清算的程序，直接受影响的有1000多户人家，与此同时还有更多的一些建筑商都举步维艰，这意味着这些房屋的竣工会进一步延迟，这会使得未来六到十二个月以内应当可以完工的新房数量也出现下降。

综合这三个层次来看，在供给端，无论是房产开发商在未来两到三年的潜在的额外房屋供给量，到获得审批的在未来一到两年可以上市的新房，再到正在建造中的六到十二个月当中可以完工的建筑这三个层次来看，供给端的情况都不容乐观。

而在需求端，澳大利亚正在经历报复性的人口增长。在疫情的一开始两年，由于国境封锁，澳洲移民流入一度出现了暴跌，到了2022年国境逐渐开放之后，大量的新移民、留学生、打工签证持有者进入澳大利亚，人口出现了比较明显的复苏。

澳洲统计局给出的官方数据显示，今年2月份，国际留学生到达澳大利亚的数字比去年2月暴增了190%，而且这个数字甚至还没有完全达到2019年疫情前的水平。这意味着在未来的一到两年当中，这个数字还会进一步增长。

所以我们现在看到情况是什么呢？在需求端是需要住房的人（无论是租还是买）在增加，而在供给端三个层次上，无论是开发商拿地还是建筑许可的批复，或者是正在建筑的工程数量，都存在着供给不足的问题。

因此我们今天的结论也非常清楚：短期之内澳洲的货币政策还不是非常的明确，经济依然有比较大的压力，因此房地产市场说立刻重新回归上涨言之过早，可能在未来的三到六个月当中还会有波动。

但是如果从房地产市场的基本面来看，它的供给和需求两面存在不匹配的现象，这也是为什么最近一段时间全澳房租出现了较大幅度的上涨。因此中期的澳洲房地产市场重新回到上涨通道，应该说是一个不会出太大意外的事件。