分析：澳洲房价开始回升，现在买房来得及吗？（组图）

本文转载自澳大利亚广播公司ABC中文，仅代表原出处和原作者观点，仅供参考阅读，不代表本网态度和立场。

这样的情况本不应该发生。

目前的情况与所有逻辑和过去几十年的经验相反，房价似乎不仅企稳，而且出现了转机。

在澳大利亚历史上最严厉的一系列加息之后，当澳联储（RBA，澳大利亚央行）董事会成员周二聚集在悉尼马丁广场（Martin Place）开会时，无疑会引发一些发人深思的讨论。

四月份，除达尔文外，澳大利亚所有首府城市的房地产价格都出现了上涨，其中悉尼涨幅最大。各郊区也有小幅增长。

一些分析师最初可能认为，上个月的房价出现了异常，但连续几个月的全国房价上，以及悉尼房价连续三个月的强劲上涨，表明复苏已成为一种新兴趋势。

从表面上看，有些董事会成员会辩称，在这种水平上，进一步加息似乎是必要的，从而遏制这一趋势。

他们可能会称，上月暂停加息在经济方面传递了错误的信息，需要采取更多措施。

近几十年来，经济管理中的一个假设是，较低的利率通常会刺激资产价格。反之亦然：利率上升导致贷款水平下降，房产被迫出售的数量增加。

多年来，澳大利亚的情况尤其如此，尤其是在房地产方面。

无论对错，房地产已经成为我们经济管理的一个重要组成部分。不断上涨的住宅价格刺激了消费，因为业主们会用自己的意外之财进行消费。

而这正是澳联储在过去一年中一直试图遏制的事情。直到现在，这么做都是有效的。

贷款再次回归现实

银行的住房贷款完全遵循了这一策略。

疫情期间，随着澳大利亚央行将利率降至略高于零的水平，贷款额迅速增加；一年前，澳联储开始了一系列的大幅加息行动，贷款又回归现实。

下图最上方的那条线显示了贷款总额的下降情况，从一年前创纪录的350亿澳元的峰值降至今年二月的240亿澳元左右。

自住房业主（中间那条红色线）尤其是首次购房者集体退出房市。

然而，投资者（用较低的那条线表示）也大幅退出。

与此同时，房地产尤其是大城市的房地产开始严重下滑。到今年年初，悉尼房价已下跌14%。

突然之间，这一情况不仅结束了，而且发生了逆转。

房地产市场正在酝酿一场雪上加霜的风暴

这一极不寻常的事件背后有三个主要因素：两个与供应有关，另一个则影响需求。

每当房市下跌时，大量潜在卖家就会撤离。

卖家们说服了自己，认识到房产的真正价值是他们在顶峰时可以得到的金额，之后他们选择原地不动。

在过去一年的大部分时间里，一直在发生这种情况。

上周末，全国各大城市共有1730处房产拍卖。这个数字远低于去年同月同日那个周末的2699处房产拍卖。

这显示供应的大幅减少，即使在正常时期，也会有助于稳价止跌。

而这一次，新建房屋的大幅减少加剧了这种局面。

自住房建筑补贴计划（the Homebuilder scheme）创造了一个大范围的建筑热潮，但当飙升的材料成本使许多公司陷入困境时，这种热潮以令人侧目的方式消退了。

根据澳大利亚证券和投资委员会（Australian Securities and Investments Commission）的数据，截至三月初，本财政年度已有1236家建筑行业公司进入清算、破产管理或破产管理程序。

此外，由于边境突然重新开放刺激了移民和大量外国学生的涌入，需求也出现了显著提升。

本财政年度可能会迎来创纪录的40万新移民。他们都得找个地方住，许多人现在被迫以天文数字的价格抬高租金。

这种趋势现在似乎正在渗透到住宅销售中。

AMP公司经济学家谢恩•奥利弗（Shane Oliver）的这张图表清晰地描绘了这个问题。新移民的突然涌入恰逢建筑竣工量大幅下降之际。

就在不久之前，我们的房产供过于求——促使许多合租房屋的人利用更便宜的租金搬进自己的住所——而现在情况正好相反。

图表最右边的蓝线和红线之间的巨大差距表明，住宅供应严重不足，预计还会恶化。

租金上涨40%甚至更多的传闻已经屡见不鲜。

房地产数据分析公司核心逻辑（CoreLogic）的最新数据显示，阿德莱德的公寓租金年涨幅在12%至19%之间。

与此同时，购房者之间的竞价加剧，尤其是在悉尼和墨尔本，这两个城市的拍卖清盘率突然上升。

人口增长或带来“巨大压力”

在上次会议上，澳联储董事会明确指出了这个问题。

澳联储在最近公布的会议纪要中指出，更多的移民“可能给澳大利亚现有的资本存量，尤其是住房，带来巨大压力，进而体现为更高的消费价格”。

会议纪要表示：“尽管移民增加可能会减轻劳动力严重短缺行业的工资压力，但委员们指出，人口突然激增的影响可能会在一段时间内造成一定程度的通胀。”

这对联邦政府来说是一个不加掩饰的警告。

如果移民水平继续以这种速度增长，目前的租金危机可能会失控，考虑到租金会影响到消费者价格指数（cpi），这将推高通货膨胀。

这将加大澳联储再次加息的压力。

尽管澳联储可能会在五月份维持利率不变，但最新的通胀数据——尽管从去年第四季度7.8%的年化通胀率上升至7%——仍然过高，令其不满意。

这需要一切极其平稳地运转，以维持其首选的“软着陆”轨迹。也就是说，在不导致经济崩溃的情况下，将通胀率降至2%至3%之间。

移民引发的通胀爆发并不在央行的计划之内。

YOUTUBE澳联储宣布加息25个基点 生活成本议题引起关注

即使建筑行业正在蓬勃发展，而不是处于混乱的崩溃之中，也不可能满足目前创纪录的移民所造成的突然飙升的需求。

建造一栋房子或一栋公寓楼比处理入境申请花的时间长得多。

至于可负担房屋，通过简单的计算就可以看出，这可能是一个无法实现的白日梦。

本文转载自澳大利亚广播公司ABC中文，仅代表原出处和原作者观点，仅供参考阅读，不代表本网态度和立场。