各CBD “升级办公室”的步伐加快（图）

随着企业租户在高端办公楼中占据更多空间，“向优质办公场所转移”的形势全国CBD办公楼市场上加速蔓延。

这种向更高级办公楼的转变， Investa研究主管David Cannington称之为“办公场所大升级”，反映出在疫情后，租户对更灵活、更舒适的办公空间的需求日益增长。现在也变得更容易实现，因为更优质的空间变得更便宜了。

大型地产房东Investa的一份分析报告显示，去年高档办公楼的租赁需求增长最为强劲，同比增长3.9%。

占办公市场最大份额45%的A级空间需求增长较为疲软，同比增长1.3%。最明显的是，质量较差的B级至D级的租赁需求继续下降，下降了1.8%。

Cannington说:“澳洲的办公室租户正在进行‘办公场所大升级’，搬迁并积极升级办公工作场所，以满足疫情后的需求。”

“澳洲CBD办公市场在适应租户需求的重新调整以及宏观经济逆风挑战的综合影响。

“提供与市场相关的设施和高质量租户体验的办公楼和工作场所将继续占有优势。”

租用空间的趋势也偏向于“追求高质量”的形势。尽管去年整个CBD市场的总占用率达到疫情前三年平均水平的60%，但在高端市场，这一比例已升至疫情前水平的80%。

高端市场的租金略有回升，同比增长3.3%。更高的激励措施促成了更好的租户交易，不过这种情况不太可能持续下去。刺激措施影响逐渐达到顶峰，尤其是在悉尼，未来几年短期内将出现新的供应。

Cannington说:“租户对优质办公楼的需求推动了澳洲主要CBD市场高端办公楼租金增长的复苏。”

“但过去一年的租金涨幅仅为办公楼业务收入增幅的一半左右。”

该研究进一步证实了Charter Hall首席执行官David Harrison所说的办公楼市场的“分化”:房东们更加激烈地争夺企业租户，而企业租户也在努力争取员工回到疫情后的工作场所。

该分析发布之际，正值办公楼直接市场出现波动。在买家和卖家之间长期对峙之后，人们期待已久的价格重置迹象开始出现。

3月份季度商业物业销售跌至10多年来的最低水平，双方的预期都在缓慢调整，以适应高利率环境。

在最近几笔尚未敲定的交易中，ASX上市的Dexus和Mirvac正准备以最高相当于其最新账面价值15%的折扣出售CBD办公楼。

根据Investa的分析，全球资本流入放缓，加上资产上市出售数量减少，已导致澳洲优质办公楼资本价值从去年6月至今年3月下跌7.5%。