过去四年里，房产市场发生了什么？（组图）

过去四年，房地产市场的波动令人难以置信，先是价格飙升，然后急剧下跌，然后又迅速上涨。

PropTrack的数据显示，尽管有起伏，但澳大利亚几乎每个城区的价格都高于四年前，疫情期间的繁荣和过去一年出人意料的增长在很大程度上超过了利率上升对市场造成的冲击。

数据显示，在大多数城区，过去四年的房价涨幅大大超过了此前四年的涨幅。

对于那些在疫情的起起落落中坚持下来的人来说，他们在很大程度上已经取得了丰厚的回报。

在许多地区，特别是在澳大利亚偏远地区和一些首府城市房价更可负担的边缘地区，由于需求飙升，房价大幅上涨，房主的机遇到来。

PropTrack经济学家Anne Flaherty表示，疫情期间的情况引发了一代人一次的繁荣，主要是由于极低的借贷成本和生活方式的改变。

她表示：“尤其是2021年房地产价格的上涨水平，是30多年来价格上涨最快的时期。”

“在利率下降这么多的情况下，房价上涨并不奇怪。”

但由于利率自那时以来迅速上升并保持在高位，同时在人口激增的情况下面临住房短缺，借贷成本对房价上涨的影响已经减弱。

Flaherty表示：“我们现在的情况正好相反，不仅利率上升，而且远高于新冠疫情前的水平。”

“买家的需求超过了待售房产的供应。”

“这意味着利率的影响不像过去那么强烈。”

高昂的借贷成本非但没有阻止买家进入市场，反而改变了购房者的行为，并帮助推动了房价相对更容易承受的地区的价格上涨。

Flaherty表示：“由于许多地方的房价处于创纪录高位，而利率仍然高得令人难以置信，越来越多的买家被高价挤出了许多城区。”

“越来越多的买家开始关注那些价格更便宜的地区，这也增加了需求。

过去四年，房地产市场发生了什么？

尽管最初人们担心疫情会严重打击市场，但随着利率降至创纪录低点以支撑经济，房产价格飙升。

“利率处于令人难以置信的低水平，这极大地提高了借贷能力，”Flaherty表示。

Flaherty认为，更多的时间留在家里，让人们可以重新评估自己的住房和生活方式，而家庭储蓄率的飙升进一步提振了预算。

“从本质上讲，这让人们有了更多的钱来实现他们想要的生活方式，”她说。

房价的普遍上涨使一些房主成为百万富翁，而远程办公将数百万人从办公室中解放出来，澳大利亚偏远地区成为人们关注的焦点。

Flaherty表示：“没有了靠近实体工作空间的限制，人们开始把目光投向更远的地方。”

“这就是为什么我们真的看到了向偏远地区发展的趋势。”

大量向偏远地区迁移人士的需求导致首府以外乡村和城镇的房价出现了创纪录的上涨，但随着现金充裕的城市买家大量购买房产，房价飙升的双刃剑将许多当地人拒之门外。

在城市里，封锁导致许多人寻找远离CBD的大独立屋，而单元房则不受许多人的青睐。

但随着疫情的消退和高通胀的持续，经济强劲反弹，从2022年5月开始，利率上调了13次，随着住房贷款偿还额的激增，借贷能力降低了约30%。

尽管市场降温，需求减少，待售房产减少，但低迷并没有像许多人预测的那样持续很长时间，在一些地区，房价根本没有下跌。

尽管利率很高，但强劲的人口增长和住房短缺给价格带来了上行压力，到2023年底，澳大利亚的房价中位数创下了新纪录，超过了加息前的高点。

过去四年里，哪里的房价涨幅最大

阿德莱德的城区在全国排名前十的榜单上出现的次数最多， Elizabeth North(上涨151%)、Davoren Park(上涨142%)和Smithfield Plains(上涨132%)的独立屋价格翻了一倍多，四年前，这些地方典型房屋的售价不到20万澳元。

在附近的Salisbury，公寓价格上涨了83%。

阿德莱德房地产经纪人，Edge Realty首席执行官Mike Lao表示，房价的激增最初是由寻求以最小资本支出获得稳定回报的投资者推动的。

他表示：“当时北部所有房产的回报率都在5-6%之间。”

“你可以以2%的利率借款，并获得正杠杆。”

最近，租赁房产的短缺鼓励了更多的首次购房者进入市场，他们被高借贷成本下可承受的价格所吸引。

Lao认为：“这里的价格仍然实惠，物有所值，每个人都想买房。我们的房价仍比阿德莱德的中位价低几十万澳元。”

“我们以前有一点神秘，但秘密已经公开了。”

在珀斯，Camillo(上涨114%)和Armadale(上涨105%)等价格可负担性强的城区，四年前的房价也在20万澳元左右，但在目前大多数表现最强劲的城区，其房产中位价在40万至50万澳元之间。

各个州的偏远地区表现也十分良好，尤其是昆士兰州的沿海地区，那里的房价在过去四年里上涨了一倍多。

在Sunshine Coast，Mount Coolum的独立屋房价在过去四年里上涨了113%，Coolum Beach的房价上涨了100%。

Richardson and Wrench Coolum Beach的房地产经纪人Mark Lawler表示：“与Noosa、 Sunshine Beach和Mooloolaba相比，我们的房价长期以来一直被低估。”

“我们的海滩十分纯净，但我们的价格仍然相对负担得起。”

房屋价格可负担的城区也吸引了寻求强劲资本增长和高租金收益率的投资者的兴趣，这种增加的需求使价格增长永久化。

Flaherty表示，高昂的租金价格和房屋短缺吸引了预期会进一步增长的投资者，而低空置率则降低了投资风险。

她表示：“人们认识到，澳大利亚的人口正以创纪录的速度增长，而我们看到房屋建设的速度有所放缓。”

“我们开始看到投资者活动回升的原因是，投资者意识到我们正走上一条供应不足加剧的道路，这意味着价格可能会上涨。”

东海岸首府的情况略有不同。虽然许多相对负担得起的远郊房价已经攀升，但在过去四年里，房价涨幅最大的不仅仅是最便宜的郊区。

布里斯班房价增长最强劲的地区分布在价格较高的内城，如Balmoral (上涨94%)、New Farm(上涨92%)和Hawthorne(上涨90%)，还有Ipswich地区，如Riverview(上涨100%)，以及北部，如pper Caboolture(上涨96%)。

在悉尼，增长最强劲的包括房价昂贵的东区，如Dover Heights(上涨97%)和Vaucluse(上涨80%)，但大多数表现最强劲的城区都远离悉尼市区，包括南部的Sylvania Waters(上涨95%)、北部的Bayview(上涨77%)、西部的Caddens(上涨85%)和Leppington(上涨84%)。

Flaherty表示，高档城区的强劲增长可能是由于房屋的稀缺，以及住房升级活动的增加。

她表示：“对于那些拥有房产的人来说，他们已经持有了四年以上，他们经常看到自己的房产价值大幅上涨。”

“他们拥有的可用权益增加了。这是我们看到房地产价格保持如此弹性的原因之一。”

尽管过去一年房价有所回落，但墨尔本过去四年中表现最好的城区大多位于Mornington Peninsula。

Blairgowrie(上涨72%)、Somers(上涨67%)和Rye(上涨60%)等城区的房价仍远高于四年前，显示出疫情期间出现的繁荣势头，成千上万的城市买家通过远程工作涌入那里寻求生活方式的改变。

房地产经纪人，Fletchers Mornington Peninsula董事总经理Josh Callaghan表示，该地区经历的大部分价格增长都被压缩为从2020年底开始的18个月期间，即第一次封锁结束后。

他表示：“有很多人想要离开城市地区，在海边以更舒适的生活方式抚养孩子。”

Callaghan表示，尽管利率上升导致房价回落，但高昂的建筑成本促使买家购买价格更高的turnkey式物业，而不是需要维修的房产。

他表示：“越来越多的买家开始追求质量。”

“质量上乘的全新住宅备受追捧。”