出价技巧 | “3Tips“ 省$5万+？专家亲授出价秘诀（组图）

这是许多购房者经常面临的情况。虽然再出一个价很诱人,但重要的是要记住,你付出的不仅仅是房产价格。

在拍卖会上常见的举动可能会让你付出多年的代价。

额外成本

RateCity研究总监Sally Tindall表示,多出价1000澳元时,贷款期内总利息的增加是很小的。

但当多出价1万澳元时 - 成本就会大幅增加。

（图片来源：News.com.au）

"如果你手头没有多余的现金,需要因此贷更多钱,可能会带来比你最初意识到的更大的财务影响,"Tindall女士说。

"你将向银行支付更多利息,向政府支付更多印花税(对于不符合豁免条件的买家),如果你不满足80%的贷款价值比(LVR),还可能面临更高的利率和贷款人按揭保险(LMI)。"

她举了一个假设的例子:一个借款人想以全澳房产中位价785,556澳元购买房产,有20%的首付,并有足够的钱支付印花税。

RateCity研究总监Sally Tindall（图片来源：News.com.au）

"有20%的首付,他们不需要支付贷款人按揭保险,"她说。"但是,如果他们超预算出价1万澳元,可能需要多付450澳元的印花税(基于NSW的转让税),而且由于贷款价值比从80%上升到81%,银行可能会向他们收取高达6,313澳元的贷款人按揭保险。"

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更高的利率

但潜在的成本增加并不止于此。许多贷款机构对首付少于20%的借款人收取更高的利率。

"根据RBA最新数据,首付20%或以上的自住业主的平均新客户浮动利率目前为6.25%,"Tindall女士说。"对于首付少于20%的自住业主,利率为6.38%。"

按照这些平均利率,我们假设的借款人如果从不再融资,在30年贷款期内可能需要多付约53,482澳元,Tindall女士说。

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"这包括他们为房产多付的1万澳元,6,313澳元的LMI,额外450澳元的印花税,以及由于贷款金额更大和利率更高而向银行多支付的36,719澳元利息,"她说。

如果他们多出价2万澳元,可能会在贷款期内增加75,489澳元的成本,如果多出价3万澳元,总共可能会多花97,496澳元,她补充道。

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拍卖前做好预算

来自PFS Financial Services的抵押贷款经纪人Daniel O'Brien表示,在参加拍卖前确定最高贷款额度至关重要。

"如果这个额度是固定的,那么唯一的变量就是首付(就购买而言,不是持续的负担能力),"他说。"如果他们的最高贷款额是100万澳元,用于125万澳元的购买,那么如果他们以130万澳元购买,他们的储蓄需要足够支付额外的5万澳元加上额外的印花税。"

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Tindall女士说,一旦你知道自己的借款限额,你应该将其转化为家庭预算,并明确如果以最高额度借款需要做出哪些牺牲。

"值得计算一下如果利率再上涨3个百分点,你的抵押贷款还款会是多少,"她说。

她说你还应该留出一些缓冲资金,以支付任何意外费用,比如屋顶漏水或水管爆裂。

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设定合理的出价限额

来自Bought的买家代理Bianca Field分享了以下三个tips,用于在拍卖预算内设定并坚持合理的出价限额:

1.了解类似房产的成交价 - 查看过去六周内售出的类似房产,询问代理人为什么它们以那个价格售出。他们的回答可能会给你关于潜在价格的线索。

2.设定两个出价限额 - 一个是你(现实地)希望以此价格购买房产的限额,另一个是最高限额。要知道你不能超过最高限额,因为那会让你的预算过度紧张。

3.模拟拍卖演练 - 从拍卖可能开始的价格一直到你的第一个限额,列出出价增量,然后继续用你计划的增量出价直到达到你的上限。这样,你就知道在每个阶段你的出价模式会是什么样子 - 而且你还会有一个导航工具来遵循。在拍卖现场,你可以按照这个计划来指导自己的出价，帮助你不偏离预定的策略和预算。