房产投资老司机的惨痛教训：这些合同“潜规则”你知道吗？（组图）

如果你已经投资过西澳或维州，或者正在计划投资这两个地区，一定要注意！

今天我要和大家分享澳房俱乐部®一位高级会员的真实经历。这位会员是经验丰富的投资者，成功操作了多个项目，包括西澳的房产。

然而，这一次，他在购房过程中却踩中了“隐形雷区”。这不仅是个教训，更是所有投资者都应该学习的宝贵案例。

背景：

全款购房，本该是稳赚的策略？

会员经过严格筛选，最终决定全款购买西澳一套房产。

策略清晰且成熟：

以低价买入，通过改善物业提升租金收入，再通过银行重新估值套现，从而为下一步投资筹措资金。

这是一个被验证多次的经典投资操作，尤其在新南威尔士州以外，如果合同中不包含贷款条款，买家的谈判优势会更明显。许多卖家由于曾经因买家贷款失败而被迫重新挂牌出售，对全款买家通常青睐有加。

然而，这一次，问题出在了合同条款和验房细节上。

真实案例：

三个关键问题引发“翻车”

问题1：中介提问的“隐藏选项”

签合同前，中介问了一个看似简单的问题：

你的出价是否 subject to building inspection

（以房屋建筑检查合格为前提）？

这个提问很巧妙，完全避开了 pest inspection（虫害检查）。买家回答“是的”后，合同中只写明了“建筑检查”，而非“建筑和虫害检查”。这一疏忽埋下了后续隐患。

这就像在高档餐厅中，服务员问：“您需要气泡水还是蒸馏水？”不管选择哪个，都是要付费的。而免费的过滤自来水选项，只有顾客自己主动提出才能得到。

同样，如果买家没有主动要求合同包含虫害检查条款，它就不会出现在合同内。

问题2：中介控制验房流程，买家被“牵着走”

签合同后，中介主动提出“帮忙安排验房师”，会员欣然接受，却忽略了一个重要事实：中介是为卖家服务的，而验房师是为下单的人服务的。

验房师在验房期的最后一天才完成检查，报告被先交给中介，而非买家。更糟糕的是，报告未明确提到“重大结构缺陷（major structural defects）”，只指出屋顶因白蚁受损，木结构需更换。

最终，中介在验房期限到期后才将报告发给买家，使买家错过了提出异议的时机。

问题3：西澳标准合同的限制性条款

根据西澳的标准合同，如果买家在验房期限内未提出终止合同或延期申请，验房条件会自动满足，合同即刻生效。

这位会员因报告延误错过期限，合同自动转为无条件状态。他试图申请延期以评估治理白蚁的成本，却被卖家拒绝，理由是：

验房期已过，合同已无条件生效。

合同未包含虫害检查条款，因此白蚁问题不能作为终止合同的理由。

报告未明确重大结构缺陷，无法触发合同条款保护。

教训总结：

三个关键点需谨记

从这个案例中，我们总结出以下关键教训：

01

掌控验房流程

验房应由买家安排，而非中介。中介可以提供验房师的联系方式，但买家需要直接与验房师沟通，确保报告内容准确并首先交付给自己。

一旦发现报告出现含糊表述，可以要求验房师修改报告，明确指出是否存在或者大概率存在“重大结构问题”，文字表达要清晰。如果报告先到达了中介和卖家那里，那么报告就很难再被修改。

02

合同条款措辞的严谨性

在合同中应明确“building and pest inspections”，而非仅“building inspection”。

在签订合同前，西澳房产的买家还应争取修订标准条款，例如“Subject to physical inspection to the satisfaction of the purchaser”，此条款赋予买家更多主动权，不仅仅局限于验房报告的内容，还能基于买家验房后的主观满意度决定是否继续交易。

03

把握时间节点

买家需要清楚验房期限和提交异议的截止时间，并在必要时提前提出延期申请，避免合同自动生效。

这次，会员在验房报告递交时间上被中介拖延，最终错过了提出异议的期限，合同自动生效。他不仅失去了进一步议价的机会，还被迫接受潜在的维修费用。

因此，在西澳购房时，一定要提早计划验房时间，并在期限内与卖家书面沟通任何问题或延误。千万别等到最后一天！

幸好，这位会员在房产投资机会筛选以及议价环节上做足了功课，相对更低的合同价的本身就可以对冲了房屋缺陷的风险。

州际条款对比

澳房俱乐部®主张全澳范围内不同地区广泛投资和布局，以捕获不同房产周期所带来的红利。因此，我们非常有必要清晰了解不同地区的房屋买卖习惯和标准合同条款的差异。

西澳、维州（对卖家有利）

▪ 合同中验房条款仅限于“重大结构缺陷（major structural defects）” 、“重大建筑缺陷（major building defects）”或“严重虫害问题（major infestation）”。条件触发与否依赖报告的具体表述，容易引发争议。

▪ 如果买家在期限内未明确提出异议，合同条件自动满足，合同变为无条件。

▪ 即使发现重大问题，西澳卖家有权选择修复，买家必须接受。

塔州（对卖家有利）

▪ 与西澳和维州类似，但报告里需要进一步评估建筑缺陷修复金额，只有该金额高于合同内规定的修复金额，买家才有权在验房期内取消合同索回全额订金。

昆州（对买家友好）

▪ 买家验房后主观满意就继续，不满意即可取消合同。

▪ 即使在期限内未发出异议通知，合同也不会自动生效，卖家虽然可以取消合同，但无权强迫买家继续交易。

南澳（介于昆州和西澳之间）

▪ 买家在验房中不满意可以终止合同，类似昆州。

▪ 如果买家未发出异议，合同默认条件已满足，类似西澳和维州。

新州（灵活）

▪ 标准合同通常不含验房条款，而是以5个工作日冷静期代替。买家在冷静期内可随时取消合同，不需要提供任何理由，只需支付0.25%的违约金。

▪ 如果买家在冷静期内无法完成验房和贷款申请工作，一般可以在冷静期结束前向卖家申请延期。

首都领地（灵活）

▪ 与其他地区不一样，法律要求卖家提前安排验房报告并附到房屋买卖合同内。买家可以自行安排额外的验房。

▪ 与新州相似，买家有5个工作日的冷静期做各类尽职调查和办理贷款。买家在冷静期内可随时取消合同，不需要提供任何理由，只需支付0.25%的违约金。

总结：

投资之路，细节决定成败！

从这次案例中，我们看到，无论是经验丰富的投资者还是初学者，都可能在细节上“翻车”。

这些教训提醒我们，房产投资不只是“看中就买”这么简单，更是一场与时间和条款赛跑的智力游戏。