公寓投资需求下滑 开发商让利以促销库存

《澳洲金融评论》报道，根据交易分析显示，随着投资者需求下滑且公寓价格下跌，开发商提供30,000澳元的佣金支付以及三倍大的公寓规模，来吸引新的买家。

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各种优惠方案

对于受到严苛贷款限制和预期价格下滑的买家，开发商们以相当优渥且固定的存款利率、部分印花税免费，以及现金折扣等等优惠加以招揽。

 财务顾问和抵押贷款经纪人将获得3万澳元的佣金，加上开发商和建筑商的消费税，其中一半用于房产交易，另一半用于结算。

根据澳洲生产力委员会的数据，贷款人前期预付给经纪人的佣金，平均约为贷款价格的0.6％。除此之外，在贷款期限内，每年还需支付给经纪人佣金，占未偿还贷款的0.2％以下。

也就是说，如果申请357,000澳元的抵押贷款，平均约需支付6000澳元的佣金。

图：OSK Property集团的“墨尔本广场”项目，在向顶级期房买家提供合并选项。该大楼位于墨尔本的Southbank，耗资28亿澳元。  图来源：AFR

 MPP推荐计划的主任JamieDoman表示，不同项目之间的销售佣金比率不同，公寓和units的佣金通常在2％至5％之间。

它取决于项目、建筑商、地点和该地区的需求。例如，开发商在期房公寓项目上愿意支付的佣金较高，因为该项目在取得融资资格前，须先出售最低数量的公寓套数。

在法律上，财务顾问有义务向客户告知，有关产品供货商提供的任何优惠。目前，监管机构正在审查贷款经纪人的披露规则(disclosure rules)，抵押贷款经纪人是物业买方和贷方之间的中介。

抵押贷款经纪商称，房屋需求放缓意味着买家市场的来临，此时买家可以询问有关付款优惠和现金回扣的问题。

图： Cbus Property集团在墨尔本Spring Street 35号的住宅大厦，在向顶级期房买家提供合并选项。 图来源：AFR

有关房屋升级的选项

开发商也提供合并多个公寓或整个楼层的交易。例如，OSK物业集团在墨尔本南岸的“墨尔本广场项目”，以及CBus物业开发商在Spring Street附近的项目，都在向顶级期房买家提供合并选项。

根据瑞士银行的分析，价格下跌、四年低信贷增长、家庭高负债、工资停滞，以及对主要市场供过于求的忧心等等因素，都导致住房增长放缓。

它指出，“信贷增长下降 – 年平均约为4.9％ - 表明宏观审慎政策对住房已产生实质的负面影响，以及造成消极的财富效应，限制了消费行为”。

澳洲审慎监管局限制了放贷的数量和速度，以减缓需求、抑制价格增长并减少家庭债务。还有其他因素，例如，新住宅不断增加，也在减缓价格增长。

公寓前景：喜忧参半

图：悉尼公寓  图来源：网络

BIS牛津经济研究所的数据显示，在过去五年里，悉尼公寓的供应量已急剧增长，赶上了需求量，也使价格达到涨幅的上限。

墨尔本在2012年至2017年的建设热潮之前，包括公寓在内的住房数量是不足的，但2016/17年度有47,200间公寓开工，比2012-13年的23,100翻了一番，而潜在需求则为约42,500。

因此，BIS分析师对墨尔本公寓过剩的预测，现在已开始转变，他说，快速增长的人口增加了对住房的需求，因此墨尔本住房供需将保持平衡，甚至可能面临供应不足。

BIS警告说，两年半前维州首府就提出15000套公寓过剩的警告，并在去年再次发出警告。然而，从去年人口普查数字显示，该州增加了109,000人，扭转了过剩的局势。