上次股市如此动荡之时，房价的表现还好吗？

如果历史可以作为参考，鉴于2008年全球金融危机后房价上涨，那些希望近期澳大利亚股市下跌将会转化为房价降低的购房者可能要失望了。

并且经济学家也同样警告道，现在的情况与2008年的经济危机不同，如今的超低利率可能比股价走势更能推动房地产市场。

全球蔓延的冠状病毒引发了人们对澳大利亚经济健康的担忧。

旅游业和教育业遭受打击的同时，投资者也开始抛售当地股票。周一的下跌幅度是继全球金融危机以来最严重的，基准的S&P/ASX 200市场指数较2月份的峰值下跌了17.4%。虽然周二下午有些许上涨，但涨幅仅为3.1%。

利率的走势为我们提供了一条线索，可以了解此前经济不确定时期的房地产市场活动。

在那次的金融危机中，为了控制强劲的通货膨胀，利率一直在上升。

而由于房贷变得愈加昂贵，房价随之下降了。全国房产中位价涨幅在2008年第一季度开始放缓，当时仅上涨0.8%，而上一季度的涨幅为3.7%。

到了第二季度，全澳房产中值下跌1.4%，随后在截至9月的三个月里再次下降2.1%。

在此期间，澳大利亚央行三次加息，利率一度升至7.25%，并一直维持在这一水平，直到2008年9月中旬危机爆发前夕。

随着RBA大幅下调利率以遏制不断显现的危机 - 基准利率在2009年4月已经下降至3% - 房价开始再度回升。

在2009年第一季度，全国房价中值逆转了下降的趋势，小幅上升了0.1%。

随后，第二季度上涨了3.5%，第三季度又攀升了3.9%，紧接着在2009年最后一季度强劲增长了4.6%。

从表中可知，在COVID-19的爆发引起股票跌价之前，主要首府城市，例如悉尼和墨尔本的房地产市场已记录到显著的涨幅。而央行还在持续降息，在上周将基本利率降低到0.5%的超低位置。

澳大利亚的房产中位价在2019年最后一个季度跃升了4.2%，达到809,249澳元，较上年同期上涨5.5%。

Domain的经济学家Trent Wiltshire表示，如果经济形势出现问题，全球金融危机将对现在的房地产市场产生完全不同的影响。

“这是一个非常不同的冲突。全球金融危机是金融和需求方面的冲击，而冠状病毒是供应方面的冲击，这意味着供应链受到影响，人们无法工作，”Wiltshire表示。

他说，目前还不清楚冠状病毒对整体经济以及房地产市场的影响有多大。“如果冠状病毒导致经济严重放缓，大量隔离和失业率上升，那么这可能会导致住宅价格下跌，销售活动大幅放缓”Wiltshire说，目前大多数买家和卖家并不担心。他还提出，应该放弃政府的盈余，把重点放在拯救经济和增加就业上。

SQM Research总监Louis Christopher表示，由于担心经济过热，在2008年金融危机之前利率就被上调了。

“而这次情况肯定不一样，因为市场已经身处陷入这种危机的过程中。”

“(住房)市场在2008年初开始停滞，进入金融危机后开始下跌，但随后在2009年第一季度大幅降息后触底反弹。然后，市场就起飞了。”

他表示，澳大利亚目前的房地产市场“截至在上周末之前仍可以说强劲”。Christopher表示，尽管房价有继续上涨的潜力，但社会上仍有很多担忧。

“这些担忧是如果我们看到了学校被关闭，大型公共活动（拍卖）暂停，我们变成了现在的意大利一样，那么住宅市场将陷入停滞，无论有没有降息。”

“如果恐慌情绪稍稍平息下来，(近期)的降息和其它可能的下调利率的举措将刺激市场。”

NAB集团首席经济学家Alan Oster对于房地产市场则更为积极。

“在2008年我们曾有过全球性的经济衰退，现在我们知道如何复苏。所以这很不一样。”Oster指出：“如果你正在观察悉尼和墨尔本的房产走势，你会发现现在离顶点几乎只有一两个点。”

他表示，NAB的预测依然不变，预计悉尼和墨尔本的房价每月将上涨0.5%，最终达到7.5%左右的涨幅。“如果这种病毒到今年年底依然存在，那么你将会看到其对经济的影响，但是这并不在我们的预测范围内。”

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实时资料来自Domain

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